Qu'est-ce que l'article 25 en copropriété ?
L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 fixe une règle de majorité pour certaines décisions d'assemblée générale. Il faut obtenir la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble, présents, absents ou représentés, et non pas seulement des voix exprimées le jour du vote.
Cette règle est plus exigeante que celle de l'article 24, qui ne compte que les voix des copropriétaires présents ou représentés en séance. Elle s'applique à des décisions considérées comme importantes pour la vie de l'immeuble, sans pour autant nécessiter l'unanimité. Pour comprendre les différences entre les trois niveaux de majorité, consultez notre comparatif des majorités article 24, 25 et 26.
Un copropriétaire absent qui n'a donné aucune procuration compte donc dans le calcul, mais comme une voix contre la résolution. C'est ce mécanisme qui explique pourquoi certaines résolutions pourtant consensuelles échouent faute de participation suffisante à l'assemblée. Le rôle du conseil syndical est souvent déterminant pour mobiliser les copropriétaires en amont du vote.
- Majorité calculée sur l'ensemble des tantièmes de la copropriété.
- Les abstentions et absences comptent comme des voix contre.
Quelles décisions relèvent de l'article 25 en copropriété ?
L'article 25 couvre notamment la désignation ou la révocation du syndic, l'autorisation de travaux affectant les parties communes pour raisons d'économie d'énergie, la délégation de pouvoir au conseil syndical et l'individualisation des contrats de fourniture d'eau. La liste précise figure à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Parmi les décisions les plus fréquentes en pratique figure la désignation du syndic. La dispense de mise en concurrence du syndic par le conseil syndical se vote aussi à la majorité de tous les copropriétaires (art. 21 de la loi). On y trouve encore l'autorisation donnée à certains copropriétaires de réaliser des travaux à leurs frais sur les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble.
D'autres résolutions concernent la vie quotidienne de l'immeuble : les modalités d'ouverture des portes d'accès, l'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires, ou encore les installations électriques permettant la recharge des véhicules électriques sur les places de stationnement privatives. Depuis juin 2025, l'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration relève aussi de l'article 25. Pour les travaux plus lourds, consultez notre guide sur le vote des travaux en assemblée générale.
- Désignation, révocation ou renouvellement du syndic.
- Travaux d'économie d'énergie sur les parties communes.
- Délégation de pouvoir au conseil syndical dans certaines limites.
- Individualisation des contrats de fourniture d'eau.
Que se passe-t-il si la majorité de l'article 25 n'est pas atteinte ?
Si une résolution recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires mais pas la majorité requise, la même assemblée se prononce immédiatement par un second vote à la majorité de l'article 24, en application de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Ce mécanisme de passerelle évite de convoquer une nouvelle assemblée générale pour chaque résolution qui échoue de peu. Il ne s'applique toutefois que si le seuil du tiers des voix a été atteint lors du premier vote. En dessous de ce seuil, la résolution est rejetée. Une seule exception : pour les travaux d'économies d'énergie (article 25 f), une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois sur un projet identique peut statuer à la majorité de l'article 24.
Bien préparer l'ordre du jour de l'assemblée générale et anticiper les procurations limite le risque de blocage.
- Seuil du tiers des voix nécessaire pour activer la seconde lecture.
- Sous ce seuil, nouvelle assemblée possible dans les trois mois pour les seuls travaux d'économies d'énergie.
Comment bien préparer un vote à l'article 25 ?
Il faut vérifier en amont le nombre de procurations disponibles, informer clairement les copropriétaires de l'enjeu de la résolution, et anticiper la possibilité d'une seconde lecture. Indiquer la majorité applicable à chaque résolution dans la convocation aide les copropriétaires à mesurer l'enjeu.
Une résolution votée à une majorité erronée expose l'assemblée à un risque d'annulation. La convocation à l'assemblée générale doit donc être soignée, avec des libellés précis pour chaque point soumis au vote.
Le conseil syndical joue un rôle actif dans cette préparation : il peut recueillir des procurations, expliquer les enjeux financiers ou techniques d'une résolution, et solliciter le président du conseil syndical pour relayer l'information auprès des copropriétaires absents ou hésitants.
- Vérifier la majorité indiquée sur chaque résolution de la convocation.
- Encourager les procurations pour atteindre la majorité nécessaire.
- Anticiper une éventuelle seconde lecture à l'article 24.
Pourquoi contester une décision votée à l'article 25 ?
Une décision peut être contestée si la majorité appliquée était erronée ou si la résolution ne figurait pas clairement à l'ordre du jour. Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent agir, devant le tribunal judiciaire, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal (art. 42 loi 65-557).
Une erreur de majorité peut conduire à l'annulation de la résolution. Elle survient par exemple lorsque le syndic applique par erreur la majorité de l'article 24 à une décision relevant en réalité de l'article 25. Notre article sur la contestation d'une décision d'assemblée générale détaille la procédure à suivre.
Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil juridique personnalisé, notamment pour les décisions dont l'enjeu financier est important, comme un changement de syndic ou des travaux d'ampleur.
- Délai de deux mois pour agir après notification du procès-verbal.
- L'erreur sur la majorité applicable est un motif d'annulation.