Qu'est-ce que l'article 25 en copropriété ?
L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 fixe une règle de majorité pour certaines décisions d'assemblée générale. Il faut obtenir la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble, présents, absents ou représentés, et non pas seulement des voix exprimées le jour du vote.
Cette règle est plus exigeante que celle de l'article 24, qui ne compte que les voix des copropriétaires présents ou représentés en séance. Elle s'applique à des décisions considérées comme importantes pour la vie de l'immeuble, sans pour autant nécessiter l'unanimité. Pour comprendre les différences entre les trois niveaux de majorité, consultez notre comparatif des majorités article 24, 25 et 26.
Un copropriétaire absent qui n'a donné aucune procuration compte donc dans le calcul, mais comme une voix contre la résolution. C'est ce mécanisme qui explique pourquoi certaines résolutions pourtant consensuelles échouent faute de participation suffisante à l'assemblée. Le rôle du conseil syndical est souvent déterminant pour mobiliser les copropriétaires en amont du vote.
- Majorité calculée sur l'ensemble des tantièmes de la copropriété.
- Les abstentions et absences comptent comme des voix contre.
Quelles décisions relèvent de l'article 25 en copropriété ?
L'article 25 couvre notamment la désignation ou la révocation du syndic, l'autorisation de travaux affectant les parties communes pour raisons d'économie d'énergie, la délégation de pouvoir au conseil syndical et l'individualisation des contrats de fourniture d'eau. La liste précise figure à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Parmi les décisions les plus fréquentes en pratique figure la mise en concurrence du syndic, qui reste une formalité recommandée mais non obligatoire à peine d'irrégularité, sauf dispense votée par l'assemblée. On y trouve aussi l'autorisation donnée à certains copropriétaires de réaliser des travaux à leurs frais sur les parties communes, ou encore la suppression du poste de gardien.
D'autres résolutions concernent la vie quotidienne de l'immeuble : l'adaptation du règlement de copropriété aux évolutions de la loi, la fixation des conditions de conclusion et de renouvellement du contrat de syndic, ou encore l'installation de dispositifs de recharge pour véhicules électriques dans certains cas. Pour les travaux plus lourds, consultez notre guide sur le vote des travaux en assemblée générale.
- Désignation, révocation ou renouvellement du syndic.
- Travaux d'économie d'énergie sur les parties communes.
- Délégation de pouvoir au conseil syndical dans certaines limites.
- Individualisation des contrats de fourniture d'eau.
Que se passe-t-il si le quorum de l'article 25 n'est pas atteint ?
Si une résolution recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires mais pas la majorité requise, l'assemblée peut procéder à un second vote immédiat à la majorité simple de l'article 24, en application de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Ce mécanisme de passerelle évite de convoquer une nouvelle assemblée générale pour chaque résolution qui échoue de peu. Il ne s'applique toutefois que si le seuil du tiers des voix a été atteint lors du premier vote. En dessous de ce seuil, la question doit être reportée à une assemblée ultérieure, convoquée dans un délai maximal de trois mois.
Selon l'ANIL, les difficultés de quorum figurent parmi les causes récurrentes de blocage en assemblée générale, en particulier dans les copropriétés à forte proportion de bailleurs absents (source : ANIL, Le fonctionnement de la copropriété). Bien préparer l'ordre du jour de l'assemblée générale et anticiper les procurations limite ce risque.
- Seuil du tiers des voix nécessaire pour activer la seconde lecture.
- Report possible à une nouvelle assemblée dans un délai de trois mois.
Comment bien préparer un vote à l'article 25 ?
Il faut vérifier en amont le nombre de procurations disponibles, informer clairement les copropriétaires de l'enjeu de la résolution, et anticiper la possibilité d'une seconde lecture. Le syndic doit mentionner la majorité applicable dans la convocation pour éviter toute contestation ultérieure.
Un ordre du jour mal rédigé, qui ne précise pas la majorité applicable à chaque résolution, expose l'assemblée à un risque d'annulation. La convocation à l'assemblée générale doit donc être soignée, avec des libellés précis pour chaque point soumis au vote.
Le conseil syndical joue un rôle actif dans cette préparation : il peut recueillir des procurations, expliquer les enjeux financiers ou techniques d'une résolution, et solliciter le président du conseil syndical pour relayer l'information auprès des copropriétaires absents ou hésitants.
- Vérifier la majorité indiquée sur chaque résolution de la convocation.
- Encourager les procurations pour atteindre le quorum nécessaire.
- Anticiper une éventuelle seconde lecture à l'article 24.
Pourquoi contester une décision votée à l'article 25 ?
Une décision peut être contestée si la majorité appliquée était erronée, si le quorum n'a pas été respecté, ou si la résolution ne figurait pas clairement à l'ordre du jour. Le recours doit être introduit devant le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal (— art. 42 loi 65-557).
Cette erreur de majorité reste l'une des causes les plus fréquentes d'annulation de résolutions en copropriété. Elle survient souvent lorsque le syndic applique par erreur la majorité de l'article 24 à une décision relevant en réalité de l'article 25. Notre article sur la contestation d'une décision d'assemblée générale détaille la procédure à suivre.
Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil juridique personnalisé, notamment pour les décisions dont l'enjeu financier est important, comme un changement de syndic ou des travaux d'ampleur.
- Délai de deux mois pour agir après notification du procès-verbal.
- L'erreur sur la majorité applicable est un motif fréquent d'annulation.