Quelles majorités s'appliquent au vote des travaux en assemblée générale ?
Trois majorités existent : l'article 24 (voix exprimées par les présents, représentés ou votants par correspondance), l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires) et l'article 26 (majorité des membres et deux tiers des voix). Le type de travaux décide de la majorité, pas leur montant.
Beaucoup de copropriétaires pensent que la majorité dépend du prix des travaux. C'est faux. La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 classe chaque type de travaux dans une catégorie de vote précise. Un ravalement de façade d'entretien courant relève de l'article 24, alors que des travaux d'amélioration comme l'installation d'un ascenseur relèvent de l'article 25.
Pour bien préparer votre dossier avant le vote, il est utile de relire le guide complet de l'assemblée générale de copropriété, qui détaille l'ensemble du déroulement, de la convocation au procès-verbal.
- Article 24 : travaux d'entretien, réparations urgentes, mise en conformité.
- Article 25 : travaux d'amélioration, économies d'énergie. La surélévation, elle, relève de l'article 26.
- Article 26 : modification du règlement de copropriété, aliénation de parties communes.
Comment fonctionne le vote à la majorité de l'article 24 ?
L'article 24 exige la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions ne comptent pas. Cette majorité couvre les travaux d'entretien courant, les réparations et la mise en conformité avec la réglementation.
C'est la majorité la plus facile à atteindre puisqu'elle ne prend en compte que les voix réellement exprimées lors du vote. Un copropriétaire absent et non représenté n'influence pas le résultat. Cela facilite l'adoption de travaux d'entretien nécessaires comme la réfection d'une toiture qui fuit.
Ce mode de calcul explique pourquoi les règles de majorité en assemblée générale sont souvent mal comprises : tout dépend de la base de calcul retenue.
- Travaux de réparation ou de remplacement d'équipements communs.
- Mise en conformité avec les normes de sécurité ou d'accessibilité.
- Actes d'administration courante de l'immeuble.
Quand applique-t-on la majorité de l'article 25 ?
L'article 25 exige la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble, qu'ils soient présents ou non. Elle concerne les travaux d'amélioration, les économies d'énergie et certaines décisions comme la délégation de pouvoir au conseil syndical.
Contrairement à l'article 24, l'article 25 rend le calcul plus exigeant : toutes les voix de la copropriété comptent dans la base de calcul, même celles des absents. C'est pourquoi la mobilisation des copropriétaires avant l'AG est stratégique. Un ordre du jour bien préparé et des convocations claires augmentent les chances d'atteindre cette majorité.
Si la résolution n'obtient pas cette majorité mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité de l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote (article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965).
- Travaux d'amélioration, comme l'installation d'un ascenseur.
- Travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre.
- Modalités d'ouverture des portes d'accès à l'immeuble.
Dans quels cas la majorité de l'article 26 est-elle nécessaire ?
L'article 26 exige la majorité des membres du syndicat représentant au moins deux tiers des voix. Elle s'applique aux décisions les plus lourdes : modification du règlement de copropriété, surélévation de l'immeuble ou vente de parties communes.
Cette double condition, majorité des membres et deux tiers des voix, rend l'article 26 plus difficile à atteindre que les deux précédents. Elle concerne rarement des travaux ordinaires, mais plutôt des transformations structurelles de l'immeuble qui modifient les droits des copropriétaires.
Pour les travaux de rénovation énergétique de grande ampleur, mieux vaut anticiper avec un plan pluriannuel de travaux en copropriété, qui permet d'étaler les votes et de mobiliser le fonds de travaux (réserve financière obligatoire prévue à l'art. 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965).
- Surélévation de l'immeuble pour créer des lots nouveaux.
- Modification du règlement de copropriété sur la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.
- Vente de parties communes, comme une loge de concierge devenue vacante.
Comment bien préparer un vote de travaux pour éviter la contestation ?
Une résolution de travaux doit être précisément rédigée à l'ordre du jour, avec devis annexé, avant l'envoi de la convocation. Un copropriétaire opposant ou défaillant peut contester le vote dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal (art. 42 loi du 10 juillet 1965) si la formalité n'a pas été respectée.
La formulation de la résolution compte autant que le résultat du vote. Une résolution imprécise sur la nature des travaux ou l'absence de devis joint peut suffire à faire annuler la décision devant le tribunal. Consultez notre fiche sur la contestation d'une décision d'assemblée générale pour connaître les délais et motifs recevables.
Depuis la loi n° 2024-322 et le décret n° 2025-1292, la notification du procès-verbal se fait par voie électronique par défaut (article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965). La lettre recommandée papier n'intervient que si le copropriétaire a demandé à recevoir ses notifications par voie postale (article 64-1 du décret n° 67-223). Ce point est souvent source d'erreur dans le calcul des délais de recours.
- Vérifier que le devis correspond exactement à la résolution votée.
- S'assurer que la convocation respecte le délai légal d'au moins 21 jours, sauf urgence.
- Conserver une trace de la notification électronique ou postale du procès-verbal.
Quel est le coût d'un vote de travaux en copropriété ?
Le vote lui-même est gratuit, mais l'organisation d'une assemblée générale supplémentaire pour des travaux urgents donne lieu à des honoraires fixés par le contrat de syndic (chez Coprovia : 30 € TTC par lot, avec un minimum de 360 € TTC). Ce coût s'ajoute au budget des travaux votés.
Si l'assemblée générale ordinaire ne suffit pas à faire adopter des travaux urgents, une assemblée générale extraordinaire peut être convoquée, avec des frais supplémentaires facturés par le syndic. Ces frais varient selon les honoraires du syndic et doivent être vérifiés avant toute décision.
Pour estimer le budget global d'un projet de travaux, comparez plusieurs devis et consultez notre page estimation afin de situer le coût dans la moyenne du marché.
- Frais de convocation et de tenue d'une AG extraordinaire.
- Honoraires du syndic pour le suivi administratif des travaux votés.
- Coût des devis et études préalables, parfois pris en charge par le fonds de travaux.