Copropriété : pas vraiment de quorum, mais des majorités
Dans beaucoup d'assemblées (associations, sociétés), on parle de quorum : un nombre minimal de présents ou représentés pour que la réunion puisse délibérer. En copropriété, la logique est différente.
La loi du 10 juillet 1965 ne fixe pas de quorum strict : une assemblée générale de copropriété peut se tenir et voter même si peu de monde est présent. Ce qui compte, ce n'est pas le nombre de personnes dans la salle, mais la majorité obtenue au regard des tantièmes du syndicat.
Il existe trois grandes majorités, définies aux articles 24, 25 et 26 de la loi. Chaque résolution portée à l'ordre du jour relève de l'une d'entre elles, en fonction de ce qu'elle décide.
Article 24 : la majorité simple
L'article 24 est la majorité la plus facile à atteindre. Elle se calcule sur les voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance. Les abstentions et les absents ne sont pas comptabilisés.
Concrètement, si 200 tantièmes votent pour et 150 contre, la résolution est adoptée, quel que soit le nombre total de tantièmes exprimés.
- Vote du budget prévisionnel courant
- Approbation des comptes de l'exercice écoulé
- Travaux de maintenance et petites réparations
- Décisions d'entretien courant (contrat de nettoyage, de surveillance)
Article 25 : la majorité absolue et la passerelle 25-1
L'article 25 exige la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires du syndicat, et pas seulement des présents. On parle de majorité sur la totalité des tantièmes existants.
Pour éviter qu'une résolution très proche du seuil soit bloquée par l'absentéisme, la loi prévoit une passerelle dite article 25-1 : si la résolution a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote peut être organisé immédiatement à la majorité de l'article 24. C'est une soupape qui permet de faire passer des décisions structurantes même quand l'AG est peu mobilisée.
- Désignation ou renouvellement du syndic
- Autorisation de travaux modifiant les parties communes
- Modification de la répartition des charges en cas de changement d'usage d'un lot
- Installation de bornes de recharge pour véhicules électriques (cadre spécifique)
- Adoption du plan pluriannuel de travaux (PPT)
Article 26 : la double majorité
L'article 26 est la majorité la plus exigeante. Il faut à la fois la majorité en nombre des copropriétaires (plus de la moitié des têtes) et la majorité des deux tiers en tantièmes.
Autrement dit : il ne suffit pas d'avoir quelques gros lots qui votent pour, il faut aussi emporter l'adhésion du plus grand nombre de copropriétaires. Cette double exigence protège les petites copropriétés et les lots modestes contre des décisions très engageantes votées par quelques gros porteurs de tantièmes.
- Modification du règlement de copropriété portant sur l'usage, la jouissance ou l'administration des parties communes
- Acquisition ou aliénation de parties communes
- Suppression d'un service collectif (ascenseur par exemple) dans certains cas
- Travaux de transformation importants
Cas particulier : l'unanimité
Au-dessus de la double majorité, il reste une hypothèse : l'unanimité. Certaines décisions exceptionnelles, comme l'aliénation de parties communes indispensables ou la modification de la répartition des charges de copropriété, peuvent nécessiter l'accord de l'ensemble des copropriétaires.
Dans la pratique, l'unanimité est rare et se rencontre surtout lors de projets de restructuration profonde de la copropriété.
Tableau récapitulatif des décisions courantes
Pour un président de conseil syndical, anticiper la majorité applicable à chaque résolution, c'est arriver en AG avec un regard stratégique : certaines décisions méritent d'être travaillées en amont pour rassembler les voix.
- Budget prévisionnel et approbation des comptes : article 24
- Contrats d'entretien courants : article 24
- Choix ou renouvellement du syndic : article 25 (avec passerelle 25-1)
- Travaux d'amélioration significatifs : article 25
- Plan pluriannuel de travaux (PPT) : article 25
- Modification du règlement de copropriété : article 26
- Aliénation d'une partie commune : article 26
- Modification de la destination de l'immeuble : unanimité
Et si l'AG est peu fréquentée ?
Une AG peu fréquentée n'empêche pas de voter, mais elle rend plus difficile l'atteinte des majorités de l'article 25 et surtout de l'article 26. D'où l'importance, en amont de la séance, de mobiliser les copropriétaires : pouvoirs, vote par correspondance, visio si prévu dans la convocation.
Cet article présente le cadre légal général. Les règles applicables à une résolution précise peuvent varier selon votre règlement de copropriété et la jurisprudence la plus récente. Pour une décision à fort enjeu, consultez un avocat ou un notaire.