Qu'est-ce que l'ordre du jour d'une AG de copropriété ?
L'ordre du jour est la liste des questions soumises au vote lors de l'assemblée générale. Il est joint à la convocation et fixe le cadre des décisions possibles. Un point non inscrit ne peut pas être voté valablement, sauf exceptions prévues par la loi.
L'ordre du jour n'est pas un simple résumé. C'est le document qui encadre juridiquement l'assemblée. Chaque résolution doit être rédigée de façon claire, avec assez de détails pour que les copropriétaires comprennent ce qu'ils votent. Pour bien saisir le déroulement global d'une réunion, vous pouvez consulter notre guide de l'assemblée générale de copropriété.
En pratique, l'ordre du jour est préparé par le syndic, souvent en lien avec le conseil syndical. Il reprend les devis, les contrats à renouveler, les comptes à approuver et les éventuelles questions posées par les copropriétaires.
- Nomination ou renouvellement du syndic
- Approbation des comptes et vote du budget prévisionnel
- Travaux, devis et contrats à approuver
Que doit contenir un ordre du jour d'AG conforme ?
Un ordre du jour conforme liste chaque résolution de façon distincte et précise, avec les documents nécessaires (devis, contrats, comptes) joints en annexe. Une formulation trop vague, comme « travaux divers », ne permet pas un vote valable selon la jurisprudence habituelle.
Chaque question doit permettre au copropriétaire de comprendre exactement ce qui sera décidé. Par exemple, pour des travaux, il faut préciser leur nature, leur coût estimé et le prestataire proposé. Le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 encadre la forme des convocations et documents associés.
Le syndic doit aussi joindre les pièces utiles : devis pour les travaux, projet de contrat pour un nouveau syndic, ou le plan pluriannuel de travaux si un vote est prévu sur ce sujet. Ces annexes permettent aux copropriétaires de voter en connaissance de cause.
- Formulation claire de chaque résolution
- Documents justificatifs joints (devis, contrats, comptes)
- Ordre logique : comptes, budget, travaux, questions diverses
Comment demander l'ajout d'une question à l'ordre du jour ?
Tout copropriétaire peut demander l'ajout d'une question par lettre au syndic, avant l'envoi de la convocation. Le syndic doit l'inscrire s'il reçoit la demande à temps. Une fois la convocation envoyée, l'ajout n'est en général plus possible pour cette assemblée.
La demande doit être écrite et suffisamment précise pour être formulée comme une résolution. Un membre du conseil syndical ou tout autre copropriétaire peut agir ainsi, idéalement plusieurs semaines avant la date prévisible de l'AG.
Depuis la loi n° 2024-322 et son décret d'application, la notification (convocation et ordre du jour) se fait par voie électronique par défaut (art. 64 décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Le copropriétaire qui préfère recevoir ses documents par courrier recommandé papier doit en faire la demande expresse (art. 64-1 du même décret).
- Demande écrite adressée au syndic, avant l'envoi de la convocation
- Résolution rédigée de façon suffisamment précise
- Vérifier le mode de notification choisi (électronique par défaut)
Quels sont les délais liés à l'ordre du jour et à la convocation ?
La convocation, avec l'ordre du jour joint, doit être notifiée au moins 21 jours avant la date de l'assemblée générale, sauf urgence justifiée. Ce délai laisse le temps aux copropriétaires d'étudier les résolutions et de préparer leurs questions ou procurations.
Ce délai légal protège les copropriétaires contre des décisions prises trop rapidement. Pour approfondir ce sujet, l'article sur les délais de convocation à l'AG détaille les cas particuliers, notamment l'urgence.
Selon une étude de l'ANIL, une part importante des litiges de copropriété concerne des irrégularités de convocation ou d'ordre du jour (source : ANIL, Les litiges en copropriété). Un ordre du jour clair, envoyé dans les délais, limite fortement ce risque.
- 21 jours minimum avant l'AG, sauf urgence
- Ordre du jour transmis en même temps que la convocation
- Vérifier la date d'envoi effective, pas la date de réunion du conseil syndical
Que se passe-t-il si un vote porte sur un point absent de l'ordre du jour ?
En règle générale, une décision votée sur un point non inscrit à l'ordre du jour peut être contestée et annulée par un copropriétaire devant le tribunal judiciaire. Seules certaines décisions accessoires, directement liées à un point déjà inscrit, peuvent parfois être admises.
La contestation d'une décision d'AG doit respecter un délai strict de deux mois après la notification du procès-verbal (art. 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Pour bien comprendre cette procédure, consultez notre article sur contester une décision d'assemblée générale.
C'est pourquoi le syndic a intérêt à soigner la rédaction de l'ordre du jour dès l'origine, avec l'aide du conseil syndical. Cela évite des recours coûteux en temps et en argent pour la copropriété.
- Risque d'annulation par le tribunal judiciaire
- Délai de recours : 2 mois après notification du procès-verbal
- Prévention : rédaction précise dès l'envoi de la convocation