Majorité article 24, 25 et 26 : comprendre les règles de vote en copropriété

Pourquoi les seuils de majorité sont-ils si importants en copropriété ?

En copropriété, chaque décision doit être votée selon le seuil de majorité prévu par la loi du 10 juillet 1965. Appliquer le mauvais seuil rend la décision nulle et contestable devant le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal.

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixe les règles de fonctionnement des copropriétés. Elle distingue trois seuils principaux, codifiés aux articles 24, 25 et 26. Le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 précise les modalités de mise en œuvre en assemblée générale.

Comprendre ces seuils protège votre copropriété. Une décision votée à la mauvaise majorité peut être annulée par le tribunal judiciaire, sur recours d'un copropriétaire opposant ou défaillant. Le délai de contestation est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Pour aller plus loin sur l'organisation d'une AG, consultez notre article sur [la convocation d'assemblée générale en copropriété](/convocation-assemblee-generale-copropriete).

• Une décision mal votée peut être annulée dans les deux mois suivant la notification du PV.
• Le syndic a l'obligation de mentionner la majorité requise sur chaque résolution de l'ordre du jour.
• L'erreur de majorité est l'une des principales causes de contentieux en copropriété.

Qu'est-ce que la majorité de l'article 24 (majorité simple) ?

L'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 retient la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance. Les abstentions et absents ne comptent pas dans le calcul. C'est le seuil le plus bas et le plus fréquemment utilisé en assemblée générale.

La majorité de l'article 24 s'applique à toutes les décisions qui ne relèvent pas d'une majorité plus élevée. Elle couvre la plupart des décisions de gestion courante : adoption du budget prévisionnel, approbation des comptes, désignation du conseil syndical, choix des contrats d'entretien courant.

Concrètement, si 10 copropriétaires représentant 600 tantièmes sont présents ou représentés, et que 6 votent « pour » (360 tantièmes), la résolution est adoptée même si elle ne représente qu'une minorité de l'ensemble des tantièmes de la copropriété. Selon les données de l'[Observatoire des copropriétés de l'ANAH](https://www.anah.gouv.fr/), la très grande majorité des résolutions votées chaque année en AG relèvent de l'article 24.

• S'applique au budget prévisionnel et à l'approbation des comptes.
• S'applique au règlement de copropriété si la modification est de pure forme.
• S'applique aux petits travaux d'entretien et aux contrats d'exploitation courants.
• Les abstentions et les voix des absents ne sont pas comptabilisées.

Qu'est-ce que la majorité de l'article 25 (majorité absolue) ?

L'article 25 exige la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents, représentés, votants par correspondance ou absents. Si la copropriété totalise 1 000 tantièmes, il faut plus de 500 tantièmes « pour ». Les absents comptent donc comme des votes négatifs.

La majorité de l'article 25 est appelée « majorité absolue ». Elle s'applique aux décisions importantes qui engagent durablement la copropriété. Les principaux exemples sont : la désignation ou la révocation du syndic, l'autorisation donnée à certains copropriétaires de réaliser des travaux affectant les parties communes, la délégation de pouvoirs au conseil syndical, ainsi que les travaux d'amélioration non urgents.

Le poids des absents est le principal obstacle à cette majorité. Dans une copropriété avec un fort taux d'absentéisme, atteindre 50 % plus une voix de l'ensemble des tantièmes peut s'avérer difficile. Pour mieux comprendre comment mobiliser les copropriétaires avant l'AG, lisez notre guide sur [la préparation d'une assemblée générale efficace](/preparer-assemblee-generale-copropriete).

• Désignation et révocation du syndic.
• Autorisation de travaux affectant les parties communes à usage privatif.
• Travaux d'amélioration (installation d'un digicode, d'un interphone).
• Délégation de pouvoirs accordée au conseil syndical.
• Les absents « pèsent » comme des votes contre.

Qu'est-ce que la majorité de l'article 26 (majorité qualifiée) ?

L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 impose une double condition : la majorité des membres du syndicat (plus de la moitié des copropriétaires en nombre) ET les deux tiers des voix de tous les copropriétaires. C'est le seuil le plus exigeant. Il s'applique aux décisions qui modifient profondément la copropriété.

La double condition de l'article 26 est souvent mal comprise. Il faut réunir simultanément plus de la moitié des copropriétaires en nombre de personnes ET les deux tiers des tantièmes totaux. Si une copropriété compte 20 copropriétaires et 1 000 tantièmes, il faut au moins 11 copropriétaires représentant au moins 667 tantièmes. Les deux conditions doivent être satisfaites en même temps.

Les décisions relevant de l'article 26 sont rares mais structurantes : suppression d'équipements collectifs jugés inutiles (vide-ordures, par exemple), modification du règlement de copropriété touchant la jouissance ou l'usage des parties communes, aliénation de parties communes. Attention : il ne faut jamais confondre les « deux tiers des voix » avec « deux tiers des tantièmes de copropriétaires présents » — l'article 26 vise bien la totalité des voix de tous les copropriétaires.

• Suppression d'un équipement collectif (vide-ordures, ascenseur dans certains cas).
• Modification du règlement de copropriété portant sur la jouissance des parties communes.
• Aliénation des parties communes dont la conservation n'est plus utile.
• Double condition impérative : majorité en nombre de personnes ET deux tiers des voix totales.

Comment fonctionne la passerelle de l'article 26-1 (dite passerelle ALUR) ?

Si un vote relevant de l'article 26 échoue mais a recueilli l'approbation d'au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, une seconde mise aux voix à la même assemblée peut être demandée. Cette fois, la majorité requise est celle de l'article 25 : plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires.

La passerelle de l'article 26-1, introduite par la loi ALUR (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014), évite une impasse démocratique. Sans ce mécanisme, une résolution ayant recueilli, par exemple, 60 % des voix totales mais insuffisamment de membres en nombre, serait définitivement rejetée et devrait être représentée à une prochaine AG.

La demande de second vote doit être formulée immédiatement, lors de la même séance. Elle peut être demandée par n'importe quel copropriétaire présent ou représenté, ou par le syndic. Si la résolution réunit alors la majorité de l'article 25, elle est adoptée. Ce mécanisme est précieux pour les décisions importantes bloquées par l'absentéisme. Pour comprendre comment le syndic organise ces votes, consultez notre page sur [le rôle du syndic de copropriété](/role-syndic-copropriete).

• La passerelle ne s'applique qu'à un vote relevant de l'article 26.
• Le seuil de déclenchement est un tiers des voix de tous les copropriétaires.
• Le second vote se tient lors de la même assemblée générale, sans délai.
• Le seuil du second vote est celui de l'article 25 (majorité absolue).

Quel tableau comparatif pour résumer les trois majorités ?

Voici un tableau synthétique des trois articles, avec les seuils exacts, les exemples de décisions et les pièges à éviter. Il couvre également la passerelle de l'article 26-1 pour les situations de blocage.

| Majorité | Article | Seuil requis | Exemples de décisions | Piège fréquent | |---|---|---|---|---| | Simple | 24 | Majorité des voix exprimées (présents + représentés + correspondance) | Budget prévisionnel, approbation des comptes, contrats courants, désignation conseil syndical | Croire que les absents pèsent — ils ne comptent pas | | Absolue | 25 | Majorité des voix de TOUS les copropriétaires | Désignation / révocation du syndic, travaux d'amélioration, délégation au conseil syndical | Sous-estimer le poids des absents qui comptent comme « contre » | | Qualifiée | 26 | Majorité en nombre de membres ET deux tiers des voix de TOUS les copropriétaires | Suppression d'équipements collectifs, modification du règlement sur les parties communes | Confondre « deux tiers des voix totales » avec « deux tiers des présents » | | Passerelle | 26-1 | Au moins un tiers des voix totales à l'article 26, puis majorité article 25 au second vote | Même décisions que l'art. 26, en cas d'échec au premier tour | Oublier de demander le second vote lors de la même séance |

Ce tableau peut vous aider à préparer l'ordre du jour avec votre syndic. Vérifiez toujours que chaque résolution mentionne explicitement la majorité applicable avant le vote. Pour calculer l'impact financier de certaines décisions, utilisez notre [simulateur de tarification Coprovia](/simulateur-tarification).

Quels recours si la mauvaise majorité a été appliquée ?

Tout copropriétaire opposant ou défaillant peut saisir le tribunal judiciaire pour contester une décision votée à la mauvaise majorité. Le délai de contestation est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale. Passé ce délai, la décision devient définitive.

En règle générale, la contestation repose sur l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Elle doit viser une irrégularité précise : mauvaise majorité appliquée, résolution votée sans être inscrite à l'ordre du jour, ou convocation irrégulière. Le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble est compétent.

Seuls les copropriétaires opposants (ayant voté contre) ou défaillants (absents et non représentés) peuvent agir. Un copropriétaire ayant voté « pour » ne peut pas contester la décision. Le délai de deux mois est strict et ne peut être prorogé qu'en cas de force majeure. Pour mieux comprendre les droits et obligations de chacun, notre article sur [les droits du copropriétaire en assemblée générale](/droits-copropriétaire-assemblee-generale) vous donnera des repères utiles.

Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil juridique personnalisé. Pour toute contestation, consultez un avocat spécialisé en droit de la copropriété.

• Délai de contestation : deux mois après notification du procès-verbal.
• Seuls les opposants et les défaillants peuvent agir.
• Tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble compétent.
• La décision devient définitive après l'expiration du délai.