Qu'est-ce que le rôle du syndic en copropriété ?
Le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Il exécute les décisions votées en assemblée générale, administre les parties communes, gère les contrats et tient la comptabilité de la copropriété. Il agit sur mandat, pas de sa propre initiative.
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixe le statut du syndic à son article 17. Elle définit le syndicat des copropriétaires comme une personne morale, et le syndic comme son organe exécutif. Le syndic ne possède aucun droit sur l'immeuble : il agit au nom des copropriétaires, dans les limites du mandat que l'assemblée générale lui a confié.
Cette distinction est importante. Un copropriétaire qui reçoit une lettre du syndic doit savoir que ce courrier engage le syndicat, pas le syndic personnellement. Inversement, une décision prise par le syndic sans vote préalable peut être contestée. Pour mieux comprendre les instances de la copropriété, consultez notre article sur [le fonctionnement de l'assemblée générale de copropriété](/fonctionnement-assemblee-generale).
- Le syndic représente le syndicat en justice et dans les actes de la vie civile.
- Il est désigné par vote en assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi 65-557.
- Son mandat ne peut pas dépasser 3 ans, renouvelable par nouveau vote.
- Il peut être une personne physique (syndic bénévole) ou une personne morale (cabinet professionnel).
Quelles sont les missions obligatoires du syndic ?
L'article 18 de la loi 65-557 liste les missions que le syndic doit assumer sans pouvoir s'y soustraire : tenir la comptabilité, convoquer l'assemblée générale annuelle, souscrire l'assurance de l'immeuble, faire exécuter le règlement de copropriété et assurer la conservation de l'immeuble.
Ces missions sont dites « de plein droit » : elles s'imposent au syndic dès sa prise de fonction, même si le contrat de syndic ne les mentionne pas explicitement. Parmi elles, on trouve notamment la tenue d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Depuis la loi n° 2024-322, cette obligation est absolue et ne souffre aucune exception, quelle que soit la taille de la copropriété (art. 18 II loi 65-557).
Le syndic doit aussi établir chaque année un budget prévisionnel soumis au vote, puis rendre compte de son exécution. L'ANIL rappelle que [la transparence comptable est un droit fondamental du copropriétaire](https://www.anil.org/votre-situation-personnelle/vous-etes-proprietaire/copropriete/). Pour approfondir ce point, lisez notre article sur [les charges de copropriété : comment les comprendre et les contester](/charges-de-copropriete).
En cas d'urgence — fuite, sinistre, danger pour la sécurité — le syndic peut engager des travaux sans vote préalable. Mais il doit en informer les copropriétaires sans délai et régulariser la décision en assemblée.
- Convoquer l'assemblée générale au moins une fois par an.
- Ouvrir et gérer un compte bancaire séparé au nom du syndicat.
- Souscrire et maintenir l'assurance multirisque de l'immeuble.
- Tenir à jour la liste des copropriétaires et leurs tantièmes.
- Conserver et transmettre les archives de la copropriété.
Que peut décider le syndic seul, et que doit-il soumettre au vote ?
Le syndic peut agir seul pour les actes de gestion courante : relancer un débiteur, renouveler un contrat d'entretien à périmètre identique, déclarer un sinistre. En revanche, tout travaux non urgent, toute dépense hors budget voté et tout nouveau contrat requièrent un vote en assemblée générale.
La frontière entre gestion courante et décision extraordinaire est souvent source de litiges. En règle générale, le règlement de copropriété et le contrat de syndic précisent un seuil financier au-delà duquel le syndic doit consulter le conseil syndical ou convoquer une assemblée. Ce seuil est librement fixé lors du vote du contrat.
Un syndic qui engage des dépenses importantes sans mandat expose le syndicat à un préjudice et peut voir sa responsabilité engagée. Si vous pensez que votre syndic dépasse ses attributions, notre article sur [comment changer de syndic de copropriété](/changer-de-syndic) vous explique les recours disponibles.
Pour les travaux relevant du plan pluriannuel de travaux (PPT), le fonds de travaux (art. 14-2-1 loi 65-557) doit être alimenté à hauteur d'au moins 5 % du budget prévisionnel annuel. Le syndic collecte ces sommes mais ne peut les engager que sur décision de l'assemblée.
- Gestion courante (seul) : relances, déclarations de sinistre, renouvellements à périmètre constant.
- Vote requis (article 24) : travaux d'entretien courant, contrats nouveaux, budget annuel.
- Vote renforcé (article 25) : travaux importants, délégation de pouvoir au syndic.
- Vote exceptionnel (article 26) : travaux d'amélioration, vente de parties communes.
Syndic professionnel et syndic bénévole : quelles différences pratiques ?
Un syndic professionnel est titulaire d'une carte professionnelle mention « syndic de copropriété » (loi Hoguet). Un syndic bénévole est un copropriétaire élu sans rémunération. Les obligations légales sont identiques, mais le syndic professionnel est soumis à des règles supplémentaires de garantie financière et d'assurance.
La carte professionnelle mention « syndic de copropriété » est délivrée par la CCI sous conditions de formation, de garantie financière et d'assurance en responsabilité civile professionnelle. Elle est obligatoire pour exercer à titre onéreux. Un syndic bénévole, lui, n'a pas besoin de cette carte mais reste soumis aux mêmes obligations légales issues de l'article 18.
En pratique, le choix entre syndic professionnel et bénévole dépend de la taille et de la complexité de la copropriété. Notre [comparatif syndic bénévole vs syndic professionnel](/syndic-benevole-vs-professionnel) vous aide à évaluer les avantages et limites de chaque option. Pour estimer le coût d'un syndic professionnel, utilisez notre [simulateur de tarification](/simulateur-tarification).