Qu'est-ce qu'un tantième de copropriété ?
Un tantième est une fraction exprimant la quote-part d'un lot dans l'ensemble des parties communes d'une copropriété. Il est fixé dans le règlement de copropriété et sert à deux usages : répartir les charges communes générales et peser les votes en assemblée générale.
Le terme vient du latin « tantum » (autant). Concrètement, si votre appartement représente 120 tantièmes sur un total de 1 000, vous détenez 12 % des parties communes. Ce ratio est aussi appelé « millièmes copropriété » quand la base est fixée à 1 000, ou exprimé sur 10 000 dans les grands immeubles pour plus de précision.
Les tantièmes sont inscrits dans le règlement de copropriété — le document fondateur de toute copropriété — et ne peuvent pas être modifiés unilatéralement. Pour en savoir plus sur le contenu de ce document, consultez notre guide complet du règlement de copropriété.
La base légale se trouve — art. 5 loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « La quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de ce lot. »
- Fraction abstraite, pas une surface physique.
- Exprimés sur 1 000 (millièmes) ou sur 10 000 selon la taille de l'immeuble.
- Figurent obligatoirement dans le règlement de copropriété.
Comment les tantièmes sont-ils calculés ?
Les tantièmes sont fixés par le géomètre-expert ou le notaire lors de la mise en copropriété. Ils tiennent compte de la superficie du lot, de son niveau (étage), de son exposition et de sa consistance (cave, parking, appartement). Plus le lot est grand et bien situé, plus il a de tantièmes.
La loi du 10 juillet 1965 pose le principe d'une valeur relative : chaque lot vaut proportionnellement aux critères suivants, listés — art. 5 loi 65-557 : la superficie, la situation dans l'immeuble (rez-de-chaussée ou dernier étage), et la consistance (nature du lot). Un appartement en dernier étage avec vue peut donc avoir davantage de tantièmes qu'un appartement identique en surface au rez-de-chaussée.
Selon l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL), des écarts de 10 à 20 % de tantièmes entre deux appartements de même surface mais d'étages différents sont courants dans les immeubles anciens (source ANIL).
Il existe souvent plusieurs séries de tantièmes dans une même copropriété : des tantièmes généraux (pour les charges communes à tous) et des tantièmes spéciaux (pour les charges d'un bâtiment ou d'un équipement particulier, comme un ascenseur ou un parking). Retrouvez comment ces séries influencent votre relevé de charges dans notre article comprendre les charges de copropriété.
- Superficie du lot : critère de base.
- Situation dans l'immeuble : étage, exposition.
- Consistance : type de lot (appartement, cave, parking).
- Plusieurs séries possibles : tantièmes généraux et tantièmes spéciaux.
En quoi les tantièmes influencent-ils vos charges et votre vote ?
Vos tantièmes déterminent directement le montant de vos charges communes et le poids de votre voix en assemblée générale. Plus vous avez de tantièmes, plus vous payez et plus votre vote pèse. Les deux effets sont strictement proportionnels à votre quote-part.
Pour les charges, le calcul est simple : si le budget prévisionnel de la copropriété est de 60 000 € par an et que vous détenez 120 millièmes sur 1 000, vous devez 60 000 × 12 % = 7 200 € par an. Votre appel de fonds trimestriel sera donc de 1 800 €. Pour comprendre le détail de ces appels, lisez notre article appel de fonds en copropriété.
Pour les votes, le principe est identique — art. 22 loi n° 65-557 : chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix égal à ses tantièmes. Un copropriétaire qui détient plus de la moitié des voix voit toutefois sa voix réduite à la somme des voix des autres copropriétaires présents ou représentés (plafonnement anti-abus). Pour aller plus loin sur les règles de majorité, consultez notre article majorité article 24, 25 et 26.
Les charges calculées sur la base des tantièmes généraux concernent l'entretien et l'administration de l'immeuble dans son ensemble. Les charges spéciales (par exemple, l'ascenseur) ne sont réparties qu'entre les copropriétaires qui en bénéficient réellement, selon leurs tantièmes spéciaux.
- Charges : proportionnelles à vos tantièmes sur le budget total.
- Votes : une voix par tantième en assemblée générale.
- Charges spéciales : réparties uniquement entre les bénéficiaires de l'équipement.
Peut-on contester ou modifier ses tantièmes ?
Oui, mais la procédure est exigeante. Modifier les tantièmes nécessite soit l'accord de tous les copropriétaires (unanimité en assemblée générale), soit une action en justice. La contestation est recevable si les tantièmes ont été fixés de façon erronée ou si la consistance du lot a évolué.
La modification amiable passe par un vote à l'unanimité de l'assemblée générale — art. 11 loi n° 65-557 — ce qui reste rare dans la pratique. Si un accord est impossible, le copropriétaire qui s'estime lésé peut saisir le tribunal judiciaire pour demander la révision de sa quote-part.
La demande en justice est possible lorsque les tantièmes attribués à votre lot s'écartent de plus d'un quart de ce qu'ils auraient dû être, selon la jurisprudence constante des tribunaux. Un géomètre-expert mandaté par le tribunal procède alors à un nouveau calcul.
Attention : une contestation sans fondement solide peut s'avérer coûteuse. Faites-vous accompagner par un professionnel avant d'engager toute démarche. Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil juridique personnalisé.
- Modification amiable : vote à l'unanimité de l'AG.
- Modification judiciaire : recours au tribunal judiciaire si écart de plus d'un quart.
- Expertise d'un géomètre obligatoire en cas de contentieux.