Appel de fonds en copropriété : délai de paiement, calcul et retard

Qu'est-ce qu'un appel de fonds en copropriété ?

Un appel de fonds est la demande de paiement que le syndic adresse à chaque copropriétaire pour financer les dépenses de la copropriété. Il indique la somme due, son objet et sa date d'exigibilité. Le montant de chacun est calculé selon ses tantièmes, c'est-à-dire sa quote-part fixée par le règlement de copropriété.

Le syndic gère les finances de l'immeuble au nom du syndicat des copropriétaires. Il ne peut pas réclamer n'importe quelle somme : l'article 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dresse la liste de ce qu'il peut exiger. On y trouve notamment les provisions du budget prévisionnel, les provisions pour travaux votés hors budget, les cotisations au fonds de travaux, l'avance de trésorerie prévue au règlement de copropriété (au plus un sixième du budget prévisionnel) et les avances décidées en assemblée générale pour faire face à un manque temporaire de trésorerie.

Avant chaque échéance, le syndic doit vous adresser un avis indiquant le montant exigible et, pour les dépenses hors budget, l'objet de la dépense (article 35-2 du décret du 17 mars 1967). C'est ce document que l'on appelle couramment l'appel de fonds du syndic.

• Un appel de fonds repose toujours sur une décision : budget voté, travaux votés, cotisation au fonds de travaux, ou avance prévue par le règlement ou l'assemblée.
• Il est calculé selon vos tantièmes et la clé de répartition applicable.
• Il doit vous être adressé avant la date à laquelle la somme est exigible.

Appel de fonds ou appel de provisions : quelle différence ?

« Appel de fonds » est le terme général : il désigne toute demande de paiement du syndic. L'appel de provisions en est la forme la plus courante : c'est la demande d'avance sur le budget prévisionnel, versée par trimestre (article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965). Un appel pour travaux, lui, porte sur des dépenses votées hors budget.

On parle de « provision » parce que la somme est versée à l'avance, avant que la dépense réelle soit connue. Chaque année, l'assemblée générale vote un budget prévisionnel pour les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration de l'immeuble. Les copropriétaires versent ensuite des provisions égales au quart de ce budget, sauf si l'assemblée fixe d'autres modalités (article 14-1 I de la loi du 10 juillet 1965).

Les travaux qui ne relèvent pas de la simple maintenance ne font pas partie du budget prévisionnel : gros entretien, travaux sur les équipements communs, amélioration, études techniques et diagnostics (article 44 du décret du 17 mars 1967). Ils donnent lieu à des appels distincts, votés au cas par cas, dont le fonctionnement est détaillé plus bas.

En fin d'exercice, les comptes comparent les provisions versées aux dépenses réelles. L'écart fait l'objet d'une régularisation, expliquée dans notre article sur la régularisation des charges de copropriété.

• Appel de provisions : avance trimestrielle sur le budget prévisionnel voté.
• Appel de fonds pour travaux : somme due pour des travaux votés hors budget.
• Cotisation au fonds de travaux : épargne obligatoire, appelée selon les mêmes modalités que les provisions du budget (article 14-2-1).
• Appel de régularisation : solde dû après approbation des comptes de l'exercice.

Quel est le délai de paiement d'un appel de fonds ?

La provision du budget est exigible le premier jour de chaque trimestre, ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale (article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965). La loi ne prévoit aucun délai de grâce au-delà de cette date. Pour les travaux hors budget, les sommes sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

Concrètement, la date d'exigibilité est la date à partir de laquelle la somme est due. Si votre exercice suit l'année civile et que l'assemblée n'a rien fixé d'autre, les provisions sont exigibles le 1er janvier, le 1er avril, le 1er juillet et le 1er octobre. L'assemblée générale peut choisir un autre rythme, par exemple des provisions mensuelles : c'est alors cette décision qui fixe les dates.

Le syndic doit vous adresser l'avis de paiement avant la date d'exigibilité (article 35-2 du décret du 17 mars 1967). Le texte ne fixe pas de délai minimal entre l'envoi et l'échéance. L'avis est valablement envoyé par voie électronique à l'adresse que vous avez communiquée à cet effet, ou par lettre simple à défaut.

Pour les travaux votés hors budget, l'assemblée générale fixe le calendrier des appels, souvent en plusieurs échéances liées à l'avancement du chantier (article 14-1 II de la loi du 10 juillet 1965). Relisez la résolution du procès-verbal : elle indique les dates et les montants appelés. Notre guide sur le procès-verbal d'assemblée générale vous aide à le lire.

Un paiement effectué quelques jours après la date d'exigibilité n'entraîne pas de sanction automatique. En revanche, c'est la mise en demeure envoyée par le syndic qui fait courir les intérêts et ouvre la voie au recouvrement (voir plus bas). Le plus simple reste de programmer un virement ou un prélèvement à la date d'échéance.

• Provisions du budget : exigibles le 1er jour de chaque trimestre, sauf autre période fixée par l'assemblée (article 14-1 I).
• Travaux hors budget : exigibles aux dates votées par l'assemblée (article 14-1 II).
• Avis préalable obligatoire, par voie électronique ou lettre simple (article 35-2 du décret).
• Aucun délai de grâce légal au-delà de la date d'exigibilité.

Comment est calculé un appel de fonds ?

Votre part se calcule en multipliant la dépense votée par vos tantièmes, puis en divisant par le total des tantièmes de la clé de répartition. Pour une provision trimestrielle, on prend ensuite le quart de cette part annuelle, sauf si l'assemblée a fixé un autre rythme de versement.

Exemple : le budget prévisionnel voté est de 60 000 € et votre lot représente 150 tantièmes sur 1 000. Votre part annuelle est de 60 000 × 150 ÷ 1 000 = 9 000 €. Chaque provision trimestrielle s'élève donc à 2 250 €.

Toutes les dépenses ne suivent pas la même clé. Les charges générales se répartissent selon les tantièmes de parties communes, alors que les charges liées à un équipement (ascenseur, chauffage collectif) se répartissent selon l'utilité de cet équipement pour chaque lot. Votre appel de fonds peut donc additionner plusieurs lignes calculées avec des clés différentes. Notre article sur les clés de répartition des charges détaille ces règles.

Pour des travaux, le principe est identique, appliqué au montant voté et à la clé retenue par la résolution. Pour 80 000 € de ravalement et 150 tantièmes sur 1 000, votre part est de 12 000 €, appelée selon le calendrier voté.

La cotisation au fonds de travaux s'ajoute aux provisions. Son montant annuel ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel. Lorsque l'assemblée a adopté un plan pluriannuel de travaux, il ne peut pas non plus être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans ce plan (article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965). Notre calculateur de fonds de travaux vous donne une estimation.

• Part annuelle = dépense votée × vos tantièmes ÷ total des tantièmes.
• Provision trimestrielle = part annuelle ÷ 4 (sauf autre rythme voté).
• Chaque ligne de l'appel peut avoir sa propre clé de répartition.
• La cotisation au fonds de travaux s'ajoute, au minimum 5 % du budget.

Appel de fonds pour gros travaux : comment ça marche ?

Les gros travaux ne font pas partie du budget prévisionnel. L'assemblée générale les vote, puis fixe les modalités de paiement : montant, nombre d'échéances et dates (article 14-1 II de la loi du 10 juillet 1965). Le syndic appelle ensuite les sommes à ces dates, en précisant l'objet de la dépense (article 35-2 du décret).

Les dépenses concernées sont énumérées à l'article 44 du décret du 17 mars 1967 : travaux de conservation ou d'entretien autres que la maintenance (ravalement, toiture), travaux sur les équipements communs autres que la maintenance, travaux d'amélioration, études techniques et diagnostics. Pour la procédure de vote, lisez notre article sur le vote des travaux en assemblée générale.

L'assemblée peut aussi décider d'utiliser tout ou partie du fonds de travaux pour financer ces dépenses, à la même majorité que celle qui s'applique aux travaux concernés (article 14-2-1). Le solde reste appelé auprès des copropriétaires. Plus d'informations dans notre article sur le fonds de travaux en copropriété.

Un appel de fonds sans assemblée générale n'est possible qu'en cas d'urgence. Lorsque le syndic fait réaliser de sa propre initiative des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée. Il peut alors, après avis du conseil syndical s'il en existe un, demander une provision qui ne peut excéder le tiers du devis estimatif. Toute provision supplémentaire doit être votée par l'assemblée (article 37 du décret du 17 mars 1967).

Un appel de fonds exceptionnel pour manque de trésorerie suppose, lui aussi, une décision : l'avance destinée à pallier un manque temporaire de trésorerie doit être décidée en assemblée générale (article 35, 7°, du décret du 17 mars 1967).

• Travaux hors budget : vote en assemblée, puis appels aux dates votées.
• Chaque appel indique le montant et l'objet de la dépense.
• Urgence : provision limitée au tiers du devis, sans vote préalable, avec convocation immédiate d'une assemblée.
• Manque de trésorerie : avance décidée en assemblée générale.

Que se passe-t-il en cas de retard de paiement d'un appel de fonds ?

Le syndic vous adresse d'abord une mise en demeure. À partir de cette date, les sommes dues portent intérêt au taux légal, sauf clause contraire du règlement de copropriété (article 36 du décret du 17 mars 1967). Si la mise en demeure reste sans effet pendant trente jours, les autres provisions de l'exercice deviennent immédiatement exigibles (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965).

Intérêts de retard. Ils sont calculés au taux légal en matière civile et courent à compter de la mise en demeure, pas de la date d'exigibilité (article 36 du décret du 17 mars 1967).

Frais de recouvrement. Les frais nécessaires engagés par le syndicat pour recouvrer une créance justifiée, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, sont à la charge du seul copropriétaire concerné (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965). Le tarif appliqué par le syndic pour ces actes figure dans son contrat. Notre relecture gratuite du contrat de syndic vous aide à le vérifier.

Toutes les provisions deviennent dues d'un coup. Si une provision du budget n'est pas payée à sa date d'exigibilité et que la mise en demeure reste sans effet pendant trente jours, les provisions non encore échues de l'exercice, ainsi que les sommes restant dues sur les exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire peut alors condamner le copropriétaire à les payer, selon une procédure rapide. La même règle s'applique aux cotisations du fonds de travaux (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965).

Hypothèque légale. Toutes les sommes dues au syndicat sont garanties par une hypothèque légale sur le lot. Le syndic peut la faire inscrire, sans autorisation de l'assemblée, après une mise en demeure restée sans effet (article 19 de la loi du 10 juillet 1965). Il peut aussi agir en justice pour recouvrer la créance sans autorisation de l'assemblée, sauf pour la saisie en vue de la vente du lot (article 55 du décret du 17 mars 1967).

En cas de vente. Lors de la vente du lot, le syndic peut former opposition sur le prix pour obtenir le paiement des sommes restant dues par le vendeur (article 20 de la loi du 10 juillet 1965). Mieux vaut donc régulariser avant de vendre. Notre article sur les impayés de charges de copropriété détaille chaque étape du recouvrement.

1. Date d'exigibilité dépassée : la somme est due, sans délai de grâce légal.
2. Mise en demeure du syndic : les intérêts au taux légal et les frais de recouvrement commencent.
3. Trente jours sans paiement après la mise en demeure : toutes les provisions de l'exercice deviennent exigibles.
4. Action en justice, hypothèque légale, puis mesures d'exécution si la dette persiste.

Vous contestez un appel de fonds : faut-il payer ?

Oui, en principe. Un appel fondé sur un budget ou des travaux votés reste dû tant que la décision de l'assemblée n'a pas été annulée. Si vous estimez la décision irrégulière, vous disposez de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour la contester en justice (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).

Commencez par vérifier l'appel. Comparez chaque ligne au budget prévisionnel ou à la résolution de travaux votés, puis recalculez votre part avec vos tantièmes. Une erreur de calcul ou une ligne qui ne correspond à aucune décision se signale par écrit au syndic, en demandant la correction. Le conseil syndical, qui contrôle la gestion du syndic, peut vous appuyer (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). Voir le rôle du conseil syndical.

Si c'est la décision elle-même que vous contestez, par exemple le montant du budget ou le vote des travaux, le délai est court : deux mois à compter de la notification du procès-verbal, et seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent agir (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Passé ce délai, la décision s'impose à tous.

Les autres actions entre un copropriétaire et le syndicat, comme la demande de remboursement d'une somme payée à tort, se prescrivent par cinq ans (article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qui renvoie à l'article 2224 du code civil). Pour la démarche complète, lisez notre article sur la contestation des charges de copropriété.

• Comparer l'appel au budget ou à la résolution votée.
• Recalculer sa part avec ses tantièmes et la clé de répartition.
• Signaler toute erreur par écrit au syndic et au conseil syndical.
• Contester une décision d'assemblée : deux mois après la notification du procès-verbal.