Qu'est-ce qu'un appel de fonds ?
Un appel de fonds est la demande de paiement adressee par le syndic a chaque coproprietaire pour couvrir les depenses de la copropriete. Il correspond a la quote-part de chaque lot dans le budget previsionnel vote en assemblee generale. C'est le mecanisme central du financement d'une copropriete.
Il existe deux types d'appels de fonds : les appels provisionnels (trimestriels, bases sur le budget vote) et les appels exceptionnels (pour des travaux votes hors budget, un sinistre imprevue ou une regularisation de charges).
Comment est calcule le montant ?
Le montant de chaque appel de fonds depend de deux elements : le budget previsionnel vote en assemblee generale et les tantiemes du lot. Si le budget annuel est de 80 000 euros et qu'un lot represente 50 tantiemes sur 1 000, la charge annuelle est de 4 000 euros, soit environ 1 000 euros par trimestre.
Les charges se repartissent en deux categories : les charges generales (entretien des parties communes, assurance, honoraires du syndic) reparties selon les tantiemes generaux, et les charges speciales (ascenseur, chauffage collectif) reparties selon les tantiemes de jouissance ou l'utilite objective du service pour chaque lot.
Quand les appels de fonds sont-ils exigibles ?
Les appels provisionnels sont exigibles le premier jour de chaque trimestre civil (1er janvier, 1er avril, 1er juillet, 1er octobre), sauf si l'assemblee generale a fixe une autre periodicite. Le syndic envoie un avis d'appel de fonds quelques semaines avant l'echeance.
Pour les appels de fonds exceptionnels (travaux votes en AG), le syndic fixe les echeances selon le calendrier des travaux. Ils peuvent etre exiges en une fois ou en plusieurs versements. L'appel de fonds pour le fonds de travaux obligatoire est generalement inclus dans les appels trimestriels.
Que faire en cas de difficulte de paiement ?
Un coproprietaire qui ne peut pas payer ses charges doit contacter le syndic le plus tot possible. Des solutions existent : echelonnement du paiement sur accord amiable, mediation via un conciliateur de justice, ou recours aux aides au logement (APL) qui peuvent couvrir une partie des charges.
En cas de non-paiement, le syndic est tenu de relancer par courrier recommande, puis peut engager une procedure judiciaire apres mise en demeure restee sans effet. Les interets de retard s'appliquent et la copropriete peut obtenir une hypotheque legale sur le lot du debiteur. La loi ALUR a renforce les outils du syndic pour recouvrer les impayes plus rapidement.
L'appel de fonds lors de la vente d'un lot
Lors de la vente d'un lot en copropriete, la repartition des charges entre vendeur et acquereur est encadree par la loi. Le vendeur paie les charges exigibles avant la date de la vente. L'acquereur prend en charge les appels de fonds dont la date d'exigibilite est posterieure a la vente.
Le notaire demande au syndic un etat date qui detaille les sommes dues par le vendeur, les charges a venir et la situation du fonds de travaux. Ce document est obligatoire et facture par le syndic (generalement entre 250 et 600 euros). Il permet a l'acquereur de connaitre sa situation financiere exacte avant la signature.
Comment verifier ses appels de fonds ?
Chaque coproprietaire a le droit de consulter les comptes de la copropriete et de verifier que ses appels de fonds correspondent aux charges votees. Le syndic doit fournir un decompte individuel annuel detaillant les charges generales, les charges speciales et les eventuels ajustements.
En cas de desaccord, le coproprietaire peut contester un appel de fonds devant le tribunal judiciaire dans un delai de 5 ans. Il est recommande de verifier regulierement la coherence entre les tantiemes de votre lot et les montants appeles, et de comparer avec les exercices precedents pour detecter des variations anormales.