Compte bancaire séparé en copropriété : ce que dit la loi

Qu'est-ce qu'un compte bancaire séparé en copropriété ?

Un compte bancaire séparé est un compte ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, distinct des comptes personnels du syndic. Il reçoit les charges et paie les dépenses de l'immeuble. Il garantit que l'argent des copropriétaires reste identifiable et protégé, même en cas de difficulté du syndic.

Ce compte n'appartient pas au syndic. Il appartient au syndicat des copropriétaires, c'est-à-dire à l'ensemble des propriétaires de l'immeuble. Le syndic ne fait que le gérer, sous le contrôle du conseil syndical.

Avant la réforme, un syndic pouvait parfois regrouper l'argent de plusieurs copropriétés sur un compte unique, dit compte mandant. Cette pratique rendait le suivi difficile et augmentait le risque en cas de faillite du syndic. Le compte séparé évite ce mélange et facilite la comptabilité de la copropriété.

• Le compte est ouvert au nom exact du syndicat des copropriétaires.
• Les intérêts produits reviennent à la copropriété, pas au syndic.
• Le relevé bancaire doit être consultable par le conseil syndical.

Petites copropriétés : le compte bancaire séparé est-il obligatoire ?

Oui : depuis le 31 décembre 2020, toutes les copropriétés, même de quelques lots, doivent avoir un compte bancaire séparé au nom du syndicat, car l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 (article 15) a supprimé la dispense qui existait pour les copropriétés de 15 lots au plus. La règle figure à l'article 18 II de la loi du 10 juillet 1965. Ce texte vise « le syndic » sans distinguer selon qu'il est professionnel ou non.

Avant cette réforme, l'assemblée générale d'une petite copropriété pouvait voter une dispense : le syndic n'ouvrait alors pas de compte au nom du syndicat. Cette possibilité a disparu. La suppression est entrée en vigueur le 31 décembre 2020, y compris pour les copropriétés qui avaient voté une dispense (article 41 de l'ordonnance du 30 octobre 2019).

Aujourd'hui, l'assemblée générale ne peut plus dispenser le syndic. Elle peut seulement choisir la banque où le compte est ouvert, à la majorité de l'article 25. Sinon, c'est le syndic qui choisit l'établissement.

Un seul cas particulier existe, et il ne concerne pas les petits immeubles d'habitation. L'article 18-1 AA de la loi permet de déroger à l'article 18 lorsque l'immeuble n'a aucun usage d'habitation et que tous les copropriétaires sont des sociétés ou d'autres personnes morales.

• Copropriété de 3, 5 ou 15 lots : le compte séparé est obligatoire.
• L'assemblée générale ne peut plus voter de dispense.
• Elle peut seulement choisir la banque, à la majorité de l'article 25.

Compte séquestre du syndic en copropriété : c'est quoi ?

On parle souvent de « compte séquestre » pour désigner le compte bancaire séparé de la copropriété. La loi, elle, parle de compte séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires (article 18 II de la loi du 10 juillet 1965). Toutes les sommes reçues pour le syndicat doivent y être versées sans délai.

L'expression « compte séquestre » traduit une idée juste : l'argent déposé sur ce compte n'appartient pas au syndic, il le gère pour le compte de la copropriété. Mais ce n'est pas le terme de la loi. Si votre syndic vous parle d'un compte séquestre, vérifiez que le titulaire du compte est bien le syndicat des copropriétaires de votre immeuble, et non la société du syndic.

La loi protège ce compte de trois façons. Il ne peut faire l'objet ni d'une convention de fusion, ni d'une compensation avec un autre compte. Les intérêts éventuels sont définitivement acquis au syndicat. Et les cotisations au fonds de travaux sont versées sur un second compte séparé, rémunéré, lui aussi au nom du syndicat (article 18 II de la loi du 10 juillet 1965).

Quelle majorité pour changer de banque en copropriété ?

Le syndic choisit la banque. Mais l'assemblée générale peut décider, à la majorité de l'article 25, que le compte séparé est ouvert dans un autre établissement de son choix (article 18 II de la loi du 10 juillet 1965). La majorité de l'article 25 est celle des voix de tous les copropriétaires, présents ou non.

Si la majorité de l'article 25 n'est pas atteinte mais que la proposition a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut voter immédiatement une seconde fois, à la majorité de l'article 24 (article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965). Pour le détail de ces règles, lisez notre article sur les majorités des articles 24, 25 et 26.

Le compte du fonds de travaux est ouvert dans la même banque que le compte courant du syndicat, qu'elle ait été choisie par le syndic ou par l'assemblée.

• Par défaut : le syndic choisit la banque.
• Pour imposer une autre banque : vote en assemblée à la majorité de l'article 25.
• À défaut de majorité de l'article 25, second vote possible à la majorité de l'article 24 si le tiers des voix est atteint.

Frais de tenue de compte : que dit la loi en copropriété ?

La loi du 10 juillet 1965 ne fixe pas le montant des frais bancaires du compte séparé. Ce sont des frais de la banque, payés par le syndicat, titulaire du compte. Le levier des copropriétaires est le choix de la banque, que l'assemblée peut imposer à la majorité de l'article 25.

Distinguez bien deux choses. Les frais que la banque facture pour tenir le compte sont une dépense de la copropriété, comme toute autre. La rémunération du syndic, elle, est forfaitaire : il ne peut facturer en plus que les prestations particulières définies par décret, et son contrat doit respecter le contrat type (article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965).

Pour savoir ce que votre syndic facture en plus de son forfait, relisez le contrat. Notre relecture gratuite du contrat de syndic relève les frais qui ne figurent pas dans la liste légale.

Que risque un syndic qui ne respecte pas cette obligation ?

Si le syndic n'ouvre pas le compte séparé, son mandat est nul de plein droit trois mois après sa désignation (article 18 II de la loi du 10 juillet 1965). Les actes qu'il a passés avec des tiers de bonne foi restent valables. L'assemblée générale peut aussi voter sa révocation lors d'une assemblée générale de copropriété.

En règle générale, l'absence de compte séparé est considérée comme un manquement grave aux obligations du syndic. Les copropriétaires peuvent s'appuyer sur ce constat pour demander une mise en concurrence du syndic ou engager une procédure de changement de syndic.

Le conseil syndical a un rôle de vigilance important ici. Il peut demander à tout moment les relevés bancaires du compte séparé et vérifier que les mouvements correspondent bien aux appels de fonds votés en assemblée.

• Le manquement peut être soulevé lors du renouvellement du mandat.
• Le conseil syndical peut exiger un accès régulier aux relevés bancaires.
• Les copropriétaires peuvent saisir un avocat en cas de doute persistant.

Comment vérifier que son syndic respecte cette obligation ?

Pour vérifier cette obligation, demandez au syndic le RIB du compte au nom du syndicat des copropriétaires. Comparez-le avec les relevés joints aux comptes annuels. Le conseil syndical peut aussi demander un accès direct en ligne au compte, une pratique de plus en plus courante avec les syndics en ligne.

Le nom du titulaire du compte doit correspondre exactement au syndicat des copropriétaires de votre immeuble, et non à la société de gestion. Ce point figure normalement dans le contrat de syndic et dans les documents remis lors de l'assemblée générale annuelle.

Si vous avez un doute, comparez plusieurs devis lors d'une mise en concurrence du syndic et posez explicitement la question du compte séparé. Ce critère fait partie des éléments à comparer avant de choisir un syndic de copropriété. Pour connaître les coûts associés à ces prestations, consultez notre page tarifs.

• Demandez le RIB exact du compte au nom du syndicat.
• Vérifiez la cohérence avec les comptes annuels présentés en assemblée.
• Comparez plusieurs syndics avant de renouveler un mandat.