Qu'est-ce qu'un compte bancaire séparé en copropriété ?
Un compte bancaire séparé est un compte ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, distinct des comptes personnels du syndic. Il reçoit les charges et paie les dépenses de l'immeuble. Il garantit que l'argent des copropriétaires reste identifiable et protégé, même en cas de difficulté du syndic.
Ce compte n'appartient pas au syndic. Il appartient au syndicat des copropriétaires, c'est-à-dire à l'ensemble des propriétaires de l'immeuble. Le syndic ne fait que le gérer, sous le contrôle du conseil syndical.
Avant la réforme, un syndic pouvait parfois regrouper l'argent de plusieurs copropriétés sur un compte unique, dit compte mandant. Cette pratique rendait le suivi difficile et augmentait le risque en cas de faillite du syndic. Le compte séparé évite ce mélange et facilite la comptabilité de la copropriété.
- Le compte est ouvert au nom exact du syndicat des copropriétaires.
- Les intérêts produits reviennent à la copropriété, pas au syndic.
- Le relevé bancaire doit être consultable par le conseil syndical.
Le compte bancaire séparé est-il obligatoire pour toutes les copropriétés ?
Oui, le compte bancaire séparé est obligatoire pour toutes les copropriétés, sans exception de taille. La dérogation qui existait pour les copropriétés de 15 lots ou moins a été supprimée par la loi n° 2024-322, art. 18 II. Un syndic ne peut plus s'en dispenser, quel que soit le nombre de lots.
Avant cette réforme, un syndic professionnel pouvait éviter d'ouvrir un compte séparé si la copropriété comptait 15 lots ou moins, à condition d'obtenir l'accord de l'assemblée générale. Cette souplesse a disparu. Désormais, l'ouverture d'un compte séparé s'impose dans tous les cas, ce qui simplifie la règle et renforce la protection des petites copropriétés (— art. 18 II loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, modifié par la loi n° 2024-322).
Cette évolution répond à un constat documenté depuis des années : les petites copropriétés étaient souvent les plus exposées en cas de défaillance de leur syndic, faute de compte identifiable. L'ANIL rappelle régulièrement l'importance de cette séparation des fonds pour la sécurité financière des copropriétaires, ANIL, Gestion financière de la copropriété.
- Aucune dérogation possible, même pour un immeuble de 5 lots.
- L'assemblée générale ne peut plus voter une exemption.
- Le syndic bénévole est également concerné par cette obligation.
Que risque un syndic qui ne respecte pas cette obligation ?
Un syndic qui ne respecte pas l'obligation de compte séparé s'expose à la nullité de son mandat. En pratique, l'assemblée générale peut aussi voter sa révocation lors d'une assemblée générale de copropriété. Le conseil syndical joue un rôle clé pour détecter ce manquement.
En règle générale, l'absence de compte séparé est considérée comme un manquement grave aux obligations du syndic. Les copropriétaires peuvent s'appuyer sur ce constat pour demander une mise en concurrence du syndic ou engager une procédure de changement de syndic.
Le conseil syndical a un rôle de vigilance important ici. Il peut demander à tout moment les relevés bancaires du compte séparé et vérifier que les mouvements correspondent bien aux appels de fonds votés en assemblée.
- Le manquement peut être soulevé lors du renouvellement du mandat.
- Le conseil syndical peut exiger un accès régulier aux relevés bancaires.
- Les copropriétaires peuvent saisir un avocat en cas de doute persistant.
Comment vérifier que son syndic respecte cette obligation ?
Pour vérifier cette obligation, demandez au syndic le RIB du compte au nom du syndicat des copropriétaires. Comparez-le avec les relevés joints aux comptes annuels. Le conseil syndical peut aussi demander un accès direct en ligne au compte, une pratique de plus en plus courante avec les syndics en ligne.
Le nom du titulaire du compte doit correspondre exactement au syndicat des copropriétaires de votre immeuble, et non à la société de gestion. Ce point figure normalement dans le contrat de syndic et dans les documents remis lors de l'assemblée générale annuelle.
Si vous avez un doute, comparez plusieurs devis lors d'une mise en concurrence du syndic et posez explicitement la question du compte séparé. Ce critère fait partie des éléments à comparer avant de choisir un syndic de copropriété. Pour connaître les coûts associés à ces prestations, consultez notre page tarifs.
- Demandez le RIB exact du compte au nom du syndicat.
- Vérifiez la cohérence avec les comptes annuels présentés en assemblée.
- Comparez plusieurs syndics avant de renouveler un mandat.