Quels sont les différents types de travaux en copropriété ?
La loi du 10 juillet 1965 classe les travaux votés en assemblée générale selon leur nature. L'entretien et la conservation relèvent de l'article 24, l'amélioration et les économies d'énergie de l'article 25, les acquisitions et les modifications du règlement de copropriété de l'article 26.
1. Travaux d'entretien et de conservation (article 24). Ce sont les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et à la sécurité des occupants : stabilité du bâtiment, clos et couvert (façade, toiture), réseaux. Y figurent aussi les modalités d'exécution des travaux rendus obligatoires par la loi ou par un arrêté de police (par exemple un ravalement imposé par la mairie) et les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, s'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble. La mise en conformité de l'ascenseur obéit à son propre calendrier, détaillé dans notre article sur la conformité des ascenseurs en copropriété.
2. Travaux d'amélioration (article 25). Tous les travaux comportant transformation, addition ou amélioration relèvent de l'article 25 : installer un ascenseur qui n'existait pas, créer un local à vélos fermé, poser un interphone plus complet. L'article 25 vise aussi l'autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser, à ses frais, des travaux qui touchent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble.
3. Travaux d'économies d'énergie (article 25, point f). Isolation, remplacement de la chaufferie, rénovation énergétique : ces travaux relèvent aussi de l'article 25, avec une règle de rattrapage propre (voir plus bas l'article 25-1).
4. Actes les plus lourds (article 26). Acquisition ou vente de parties communes, modification du règlement de copropriété sur la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes, suppression du poste de gardien : ces décisions demandent la double majorité de l'article 26.
Quelles majorités s'appliquent exactement ?
L'article 24 demande la majorité des voix exprimées, l'article 25 la majorité des voix de tous les copropriétaires, l'article 26 la majorité des copropriétaires en nombre représentant au moins les deux tiers des voix. L'article 25-1 permet un second vote quand un projet relevant de l'article 25 a obtenu au moins un tiers des voix.
Article 24 : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions et les absents ne comptent pas. Exemple : dans un immeuble de 1 000 tantièmes, si 600 tantièmes s'expriment avec 350 voix pour et 250 voix contre, la résolution est adoptée.
Article 25 : majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Dans un immeuble de 1 000 tantièmes, il faut au moins 501 voix pour. Un copropriétaire absent et non représenté pèse donc, de fait, comme une voix contre.
Article 25-1, la passerelle : si un projet relevant de l'article 25 n'obtient pas la majorité des voix de tous mais recueille au moins un tiers de ces voix, la même assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24. Pour les travaux d'économies d'énergie, s'il n'a même pas obtenu ce tiers, une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois sur un projet identique peut statuer à la majorité de l'article 24.
Article 26 : majorité des membres du syndicat (plus de la moitié des copropriétaires en nombre) représentant au moins les deux tiers des voix. C'est la majorité la plus exigeante après l'unanimité.
Erreur courante : confondre les voix exprimées (article 24) et les voix de tous les copropriétaires (articles 25 et 26). Vérifiez dans la convocation la majorité indiquée pour chaque résolution. Notre article sur les majorités des articles 24, 25 et 26 donne d'autres exemples.
Comment se passe l'appel de fonds pour gros travaux ?
Les gros travaux votés en assemblée générale ne font pas partie du budget prévisionnel. Le syndic les appelle par un appel de fonds spécifique, aux dates et selon l'échéancier fixés par l'assemblée générale, en répartissant la dépense entre les lots selon la clé prévue par le règlement de copropriété.
Le budget prévisionnel ne couvre que les dépenses courantes d'entretien, de fonctionnement et d'administration. Les dépenses pour travaux en sont exclues et sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale (article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965). Concrètement, la résolution qui vote les travaux fixe aussi le calendrier des appels : par exemple un tiers à la signature du marché, un tiers en cours de chantier, le solde à la réception.
L'article 35 du décret du 17 mars 1967 liste ce que le syndic peut appeler en dehors des provisions courantes : les provisions pour travaux votés hors budget, les avances correspondant à l'échéancier du plan pluriannuel de travaux adopté et les cotisations au fonds de travaux. Chaque appel doit correspondre à une décision de l'assemblée générale.
Seule exception : en cas d'urgence, le syndic peut faire réaliser de sa propre initiative les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. Il en informe alors les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale. Pour ouvrir le chantier, il peut demander, après avis du conseil syndical, une provision limitée au tiers du devis ; les appels suivants ont besoin d'un vote (article 37 du décret du 17 mars 1967).
Pour le détail d'un appel de fonds (contenu, échéance, que faire en cas d'erreur), lisez notre guide de l'appel de fonds en copropriété.
Comment sont réparties les charges de travaux ?
Les travaux sur les parties communes générales se répartissent selon les tantièmes de charges générales : chaque lot paie en proportion de sa quote-part. Exemple : pour un ravalement de 100 000 €, un lot qui détient 5 % des tantièmes généraux paie 5 000 €, un lot qui en détient 8 % paie 8 000 €.
Certains travaux ne concernent qu'une partie des lots. Les dépenses liées à un équipement commun (ascenseur, chauffage collectif) se répartissent selon l'utilité que cet équipement présente pour chaque lot, d'après les clés prévues par le règlement de copropriété. Le rez-de-chaussée participe ainsi souvent peu, voire pas du tout, aux travaux d'ascenseur. Vérifiez la clé utilisée dans votre règlement avant le vote.
Travaux privés touchant les parties communes : si un copropriétaire veut, par exemple, ouvrir un mur porteur ou modifier la façade, il doit obtenir une autorisation de l'assemblée générale à la majorité de l'article 25. Ces travaux restent à ses frais. S'ils sont purement intérieurs au lot et ne touchent ni les parties communes ni l'aspect extérieur, aucun vote n'est nécessaire.
Quand le fonds de travaux est-il obligatoire ?
Dans les immeubles à usage total ou partiel d'habitation, le syndicat doit constituer un fonds de travaux dix ans après la réception des travaux de construction. La cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel, et à 2,5 % du montant des travaux prévus si un plan pluriannuel de travaux a été adopté.
Le fonds de travaux est régi par l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, versée par chaque copropriétaire selon les mêmes modalités que les provisions du budget prévisionnel. Il sert à financer l'élaboration du plan pluriannuel de travaux, les travaux prévus dans ce plan, les travaux urgents et les travaux de sauvegarde, de sécurité ou d'économies d'énergie.
Les deux planchers se cumulent quand un plan pluriannuel de travaux est adopté : la cotisation doit être au moins égale à 5 % du budget prévisionnel et au moins égale à 2,5 % du montant des travaux du plan. L'assemblée peut voter un montant supérieur à la majorité de l'article 25.
Exemple : pour un budget prévisionnel de 100 000 € sans plan adopté, la cotisation minimale est de 5 000 € par an pour tout l'immeuble, répartie entre les lots. Au bout de dix ans, le fonds atteint 50 000 € hors intérêts, qui pourront couvrir une partie d'un ravalement ; le reste sera appelé par un appel de fonds pour gros travaux.
Les sommes versées appartiennent définitivement au syndicat : elles ne sont pas remboursées au vendeur quand un lot est vendu. Pour faire le calcul avec vos propres chiffres, lisez notre article sur le calcul de la cotisation au fonds de travaux ou utilisez notre calculateur de fonds de travaux. Notre guide du fonds de travaux en copropriété détaille son fonctionnement.
Qu'est-ce que le plan pluriannuel de travaux ?
Le plan pluriannuel de travaux liste les travaux nécessaires dans les dix prochaines années, en estime le coût et propose un échéancier. Un projet doit être élaboré quinze ans après la réception de l'immeuble, puis actualisé tous les dix ans. Son adoption se vote à la majorité de l'article 25.
L'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi Climat et résilience du 22 août 2021, s'applique à toutes les copropriétés à usage total ou partiel d'habitation depuis le 1er janvier 2025. Le projet de plan s'appuie sur une analyse du bâti et des équipements et sur le diagnostic de performance énergétique. Il contient la liste des travaux nécessaires, une estimation de la performance énergétique atteinte, une estimation sommaire de leur coût et une proposition d'échéancier sur dix ans.
Deux votes distincts : les modalités d'élaboration du projet se votent à la majorité de l'article 24 ; l'adoption de tout ou partie du plan se vote à la majorité de l'article 25. Si un diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux sur les dix années suivantes, le syndicat est dispensé d'élaborer le projet de plan.
Une fois le plan adopté, ses échéances deviennent la base des appels de fonds pour gros travaux : le syndic peut appeler les avances correspondant à l'échéancier voté. Pour les étapes pratiques, voyez notre guide du plan pluriannuel de travaux.
Comment financer des travaux en copropriété ?
1. Le fonds de travaux. L'assemblée peut affecter tout ou partie du fonds au financement des travaux, à la même majorité que celle requise pour voter les travaux concernés. C'est l'argent déjà disponible, mais il suffit rarement à couvrir de gros travaux.
2. L'appel de fonds pour gros travaux. Le complément est appelé auprès des copropriétaires selon l'échéancier voté. C'est la solution la plus courante ; un échéancier étalé sur la durée du chantier évite des appels trop lourds d'un coup.
3. L'emprunt collectif. Le syndicat peut emprunter au nom de la copropriété pour financer des travaux votés. Pour les travaux de conservation, d'accessibilité et d'économies d'énergie, il se vote à la même majorité que les travaux ; chaque copropriétaire peut refuser d'y participer en payant sa quote-part comptant, dans les délais fixés par l'article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965 (deux mois pour notifier son refus, six mois pour payer).
4. Les aides publiques. Pour la rénovation énergétique, la principale aide collective est MaPrimeRénov' Copropriété, versée par l'Anah au syndicat des copropriétaires. Elle est soumise à des conditions de gain énergétique minimal, d'âge de l'immeuble et de part de résidences principales. Ses taux et plafonds changent régulièrement : nous ne les reproduisons pas ici. Consultez la fiche MaPrimeRénov' Copropriété de service-public.gouv.fr (dernière vérification par l'administration le 1er janvier 2026, consultée le 26 septembre 2026) et la page copropriétés de l'Anah. S'y ajoutent les primes des certificats d'économies d'énergie, versées par les fournisseurs d'énergie, et l'éco-prêt à taux zéro copropriétés. Notre article sur les aides à la rénovation énergétique des copropriétés en Île-de-France fait le point sur les dispositifs locaux.
Quels sont les pièges à éviter ?
Piège 1 : se tromper de majorité. Des travaux d'amélioration votés à la majorité de l'article 24 au lieu de l'article 25 exposent la décision à une contestation, parfois quand le chantier est déjà engagé. Vérifiez la majorité applicable avant l'assemblée, avec le syndic ou le conseil syndical.
Piège 2 : voter sans devis comparés. Voter un ravalement sans plusieurs devis ni constat de l'état de la façade, c'est prendre le risque d'un dépassement de budget. Pour les étapes de la consultation, lisez notre article sur l'appel d'offres pour travaux en copropriété. Pour un chantier lourd, vérifiez aussi l'assurance dommages-ouvrage.
Piège 3 : s'en tenir au minimum légal du fonds de travaux quand de gros travaux approchent. Le plancher de 5 % du budget prévisionnel est un minimum : si le plan pluriannuel annonce une toiture ou une façade à refaire, une cotisation plus élevée évite un appel de fonds trop lourd le moment venu.
Piège 4 : oublier les aides avant le vote. Certaines aides doivent être demandées avant le début des travaux. Demandez au syndic de vérifier les aides mobilisables avant l'assemblée qui vote le projet.
Piège 5 : ne pas lire le contrat de votre syndic sur le suivi des travaux. Le contrat précise ce que le syndic facture en dehors de son forfait. Nous proposons une relecture gratuite de votre contrat de syndic.