Qu'est-ce qu'une clé de répartition ?
La clé de répartition est la formule qui détermine combien chaque copropriétaire contribue aux charges de la copropriété. Elle est définie dans le règlement de copropriété et s'exprime en tantièmes (ou millièmes). Chaque lot dispose d'un nombre de tantièmes qui reflète sa quote-part dans les parties communes.
Les tantièmes sont calcules en fonction de la consistance du lot (surface, nombre de pièces), de sa situation dans l'immeuble (étage, orientation, vue) et de la superficie. Un appartement de 80 m2 au 5e étage avec balcon aura plus de tantièmes qu'un studio de 25 m2 au rez-de-chaussée sur cour.
Charges générales et charges spéciales
La loi du 10 juillet 1965 distingue deux catégories de charges. Les charges générales concernent l'entretien et la conservation des parties communes (ravalement, toiture, nettoyage, assurance, honoraires syndic). Elles sont réparties selon les tantièmes généraux inscrits au règlement de copropriété.
Les charges spéciales concernent les services collectifs et équipements communs (ascenseur, chauffage central, eau chaude, gardien). Elles sont réparties selon l'utilité objective que le service présente pour chaque lot. Ainsi, un copropriétaire au rez-de-chaussée peut être exonéré des charges d'ascenseur si le règlement le prévoit.
Comment lire ses tantièmes ?
Les tantièmes figurent dans l'état descriptif de division, annexe au règlement de copropriété. Chaque lot est identifie par un numéro et se voit attribuer un nombre de tantièmes pour chaque clé de répartition. Il peut y avoir plusieurs clés : une pour les charges générales, une pour l'ascenseur, une pour le chauffage, etc.
Pour calculer votre part dans une dépense, la formule est simple : (vos tantièmes / total des tantièmes) x montant de la dépense. Par exemple, si vous avez 85 tantièmes sur 1 000 et que la dépense est de 10 000 euros, votre part est de 850 euros.
Peut-on modifier la clé de répartition ?
La modification d'une clé de répartition des charges générales nécessite l'unanimité de tous les copropriétaires en assemblée générale. C'est l'une des décisions les plus difficiles à obtenir en copropriété. En pratique, elle est rarement modifiée.
Cependant, la loi prévoit des exceptions : la répartition des charges spéciales peut être modifiée à la majorité de l'article 26 (majorité des deux tiers) lorsque des travaux modifient l'utilité d'un équipement (exemple : suppression d'un escalier de service). Un copropriétaire peut aussi contester sa clé de répartition en justice s'il estime que ses tantièmes sont supérieurs de plus d'un quart à ce qu'ils devraient être.
Contestation : quand et comment ?
Un copropriétaire qui estime que la répartition des charges est inéquitable peut agir en justice dans un délai de 5 ans à compter de la publication du règlement de copropriété, ou de 2 mois après la notification du procès-verbal d'une assemblée générale ayant modifie la répartition.
La contestation se fait devant le tribunal judiciaire. Le juge peut ordonner une expertise pour vérifier la cohérence des tantièmes avec la consistance réelle des lots. Si l'écart dépasse le quart (article 12 de la loi de 1965), le tribunal peut imposer une nouvelle répartition. Les frais d'expertise sont généralement avances par le demandeur.