Qu'est-ce qu'une cle de repartition ?
La cle de repartition est la formule qui determine combien chaque coproprietaire contribue aux charges de la copropriete. Elle est definie dans le reglement de copropriete et s'exprime en tantiemes (ou milliemes). Chaque lot dispose d'un nombre de tantiemes qui reflete sa quote-part dans les parties communes.
Les tantiemes sont calcules en fonction de la consistance du lot (surface, nombre de pieces), de sa situation dans l'immeuble (etage, orientation, vue) et de la superficie. Un appartement de 80 m2 au 5e etage avec balcon aura plus de tantiemes qu'un studio de 25 m2 au rez-de-chaussee sur cour.
Charges generales et charges speciales
La loi du 10 juillet 1965 distingue deux categories de charges. Les charges generales concernent l'entretien et la conservation des parties communes (ravalement, toiture, nettoyage, assurance, honoraires syndic). Elles sont reparties selon les tantiemes generaux inscrits au reglement de copropriete.
Les charges speciales concernent les services collectifs et equipements communs (ascenseur, chauffage central, eau chaude, gardien). Elles sont reparties selon l'utilite objective que le service presente pour chaque lot. Ainsi, un coproprietaire au rez-de-chaussee peut etre exonere des charges d'ascenseur si le reglement le prevoit.
Comment lire ses tantiemes ?
Les tantiemes figurent dans l'etat descriptif de division, annexe au reglement de copropriete. Chaque lot est identifie par un numero et se voit attribuer un nombre de tantiemes pour chaque cle de repartition. Il peut y avoir plusieurs cles : une pour les charges generales, une pour l'ascenseur, une pour le chauffage, etc.
Pour calculer votre part dans une depense, la formule est simple : (vos tantiemes / total des tantiemes) x montant de la depense. Par exemple, si vous avez 85 tantiemes sur 1 000 et que la depense est de 10 000 euros, votre part est de 850 euros.
Peut-on modifier la cle de repartition ?
La modification d'une cle de repartition des charges generales necessite l'unanimite de tous les coproprietaires en assemblee generale. C'est l'une des decisions les plus difficiles a obtenir en copropriete. En pratique, elle est rarement modifiee.
Cependant, la loi prevoit des exceptions : la repartition des charges speciales peut etre modifiee a la majorite de l'article 26 (majorite des deux tiers) lorsque des travaux modifient l'utilite d'un equipement (exemple : suppression d'un escalier de service). Un coproprietaire peut aussi contester sa cle de repartition en justice s'il estime que ses tantiemes sont superieurs de plus d'un quart a ce qu'ils devraient etre.
Contestation : quand et comment ?
Un coproprietaire qui estime que la repartition des charges est inequitable peut agir en justice dans un delai de 5 ans a compter de la publication du reglement de copropriete, ou de 2 mois apres la notification du proces-verbal d'une assemblee generale ayant modifie la repartition.
La contestation se fait devant le tribunal judiciaire. Le juge peut ordonner une expertise pour verifier la coherence des tantiemes avec la consistance reelle des lots. Si l'ecart depasse le quart (article 5 de la loi de 1965), le tribunal peut imposer une nouvelle repartition. Les frais d'expertise sont generalement avances par le demandeur.