Les documents obligatoires pour vendre en copropriete
La loi ALUR a considerablement allonge la liste des documents que le vendeur doit fournir a l'acquereur. Ces documents doivent etre annexes a la promesse de vente ou, a defaut, a l'acte authentique. L'acquereur dispose d'un delai de retractation de 10 jours a compter de la reception de ces documents.
Les documents obligatoires comprennent : le reglement de copropriete et l'etat descriptif de division, les PV des trois dernieres assemblees generales, la fiche synthetique de la copropriete, le carnet d'entretien, le montant des charges courantes et du fonds travaux, les sommes eventuellement dues au syndicat, et les diagnostics techniques obligatoires.
L'etat date : le document financier cle
L'etat date est un document produit par le syndic qui recapitule la situation financiere du lot au moment de la vente. Il indique les sommes restant dues par le vendeur au syndicat, les sommes dont le syndicat pourrait etre debiteur envers le vendeur, et les sommes qui seront dues par l'acquereur au titre du budget previsionnel et des travaux votes.
Le tarif de l'etat date est plafonne a 380 euros TTC par la loi. Attention : certains syndics facturent des frais supplementaires (frais de mutation, frais de dossier) qui s'ajoutent a l'etat date. Verifiez votre contrat de syndic pour connaitre les frais applicables.
Travaux votes et travaux en cours : qui paie quoi ?
C'est la question la plus frequente lors d'une vente en copropriete. Le principe est simple : le vendeur paie les appels de fonds emis avant la date de la vente, l'acquereur paie ceux emis apres. Mais attention : si des travaux ont ete votes en AG avant la vente, les appels de fonds correspondants sont dus par le vendeur, meme s'ils sont appeles apres la vente.
En pratique, vendeur et acquereur peuvent negocier un accord different dans l'acte de vente. Par exemple, l'acquereur peut accepter de prendre en charge les travaux votes si le prix de vente est ajuste en consequence. Le notaire et le syndic sont les interlocuteurs cles pour clarifier la repartition.
Le fonds travaux et la vente
Le fonds travaux obligatoire (cotisation annuelle de 5 % minimum du budget previsionnel) est attache au lot et non au coproprietaire. Lors de la vente, les sommes versees au fonds travaux par le vendeur ne lui sont pas remboursees : elles suivent le lot et beneficient a l'acquereur. C'est un point souvent source de discussion lors de la negociation du prix.
Le vendeur ne peut pas demander le remboursement de sa quote-part du fonds travaux. Ce principe, pose par la loi ALUR, vise a assurer la perennite du fonds et a eviter les mouvements de tresorerie a chaque vente.
Conseils pour une vente fluide
Anticipez la collecte des documents : demandez l'etat date et les documents au syndic des que vous mettez votre bien en vente, pas au moment de la signature. Le delai de production peut etre de 1 a 3 semaines selon le syndic.
Regularisez vos impayes avant la vente : des charges impayes apparaissant sur l'etat date peuvent bloquer ou retarder la transaction. Soyez a jour de vos appels de fonds.
Informez votre acquereur sur les travaux prevus : un acquereur informe accepte plus facilement une copropriete avec des travaux planifies qu'un acquereur qui decouvre les devis apres la signature. La transparence facilite la negociation et evite les litiges.