Qu'est-ce que la loi Alur et pourquoi concerne-t-elle votre copropriété ?
La loi Alur (Accès au Logement et Urbanisme Rénové), promulguée le 24 mars 2014, a réformé en profondeur la gestion des copropriétés. Elle a renforcé les obligations du syndic, introduit le fonds de travaux obligatoire et imposé le compte bancaire séparé pour mieux protéger les copropriétaires.
Avant 2014, les règles encadrant les syndics étaient jugées insuffisantes. Des syndics peu scrupuleux pouvaient gérer les fonds de plusieurs copropriétés sur un compte unique, rendant tout contrôle difficile. La loi Alur a voulu y remédier en posant des garde-fous concrets.
La loi modifie principalement la loi du 10 juillet 1965, qui reste le texte fondateur de la copropriété en France, ainsi que la loi Hoguet régissant les professionnels de l'immobilier. Pour aller plus loin sur le rôle du syndic, consultez notre article sur les obligations du syndic de copropriété.
Selon l'Observatoire des copropriétés (ANAH), on recense en France plus de 800 000 copropriétés, représentant près de 10 millions de logements. L'enjeu de cette réforme était donc considérable. Source : ANAH, Observatoire national de la dégradation des copropriétés.
- Texte de référence : loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.
- Texte modifié : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété.
- Entrée en vigueur progressive entre 2014 et 2017 selon les mesures.
Quelles sont les principales obligations créées par la loi Alur ?
La loi Alur a instauré trois grandes obligations : la création d'un fonds de travaux pour anticiper les dépenses, l'ouverture d'un compte bancaire séparé par le syndic pour chaque copropriété, et l'immatriculation obligatoire de toute copropriété au registre national. Ces mesures visent à sécuriser la gestion et les finances.
Le fonds de travaux (aujourd'hui régi par l'art. 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965) oblige chaque copropriété à provisionner au minimum 5 % du budget prévisionnel annuel, afin de faire face aux travaux imprévus ou planifiés. Pour comprendre le fonctionnement détaillé, lisez notre article sur le fonds de travaux en copropriété.
Le compte bancaire séparé est obligatoire, sans aucune dérogation depuis le 31 décembre 2020 — art. 18 II loi 65-557, dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 30 octobre 2019. Le texte vise « le syndic » sans distinction : un syndic bénévole y est tenu comme un syndic professionnel. Auparavant, les petites copropriétés pouvaient en être dispensées par un vote de l'assemblée générale ; cette exception a été supprimée. Concrètement, les fonds de votre copropriété sont isolés de ceux des autres immeubles gérés par votre syndic. Le détail figure dans notre article sur le compte bancaire séparé en copropriété.
L'immatriculation au registre national des copropriétés (RNC), géré par l'ANAH, est obligatoire depuis 2017. Elle permet de suivre l'état de santé financière et technique de chaque copropriété à l'échelle nationale.
- Fonds de travaux : cotisation minimale de 5 % du budget prévisionnel (art. 14-2-1 loi 65-557).
- Compte bancaire séparé : obligatoire sans exception, pour tout syndic, professionnel comme bénévole (art. 18 II loi 65-557).
- Immatriculation au RNC : obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 200 lots depuis 2017, généralisée ensuite.
Qu'a changé la loi Élan de 2018 par rapport à la loi Alur ?
La loi Élan (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique), promulguée le 23 novembre 2018, a complété la loi Alur. Elle a facilité la prise de décision en assemblée générale, renforcé les outils pour traiter les copropriétés dégradées, et habilité le gouvernement à réformer le droit de la copropriété par ordonnance, ce qui a donné le vote par correspondance en 2019.
L'un des apports majeurs de la loi Élan concerne les règles de majorité en assemblée générale. Elle a simplifié certains passages de l'article 25 à l'article 24 (majorité des voix exprimées) lorsqu'un vote ne réunit pas la majorité requise au premier tour. Notre article sur les majorités en assemblée générale explique ces mécanismes en détail.
Le vote par correspondance avant l'assemblée générale, qui permet à un copropriétaire absent de se prononcer sans donner de mandat, découle de l'habilitation donnée par la loi Élan : il a été créé par l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, à l'article 17-1 A de la loi de 1965.
Le plan pluriannuel de travaux et le calendrier du DPE collectif, eux, ne viennent pas de la loi Élan mais de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Ces deux obligations sont détaillées dans notre guide sur le plan pluriannuel de travaux en copropriété et dans notre article sur le DPE collectif en copropriété.
- Vote par correspondance : créé par l'ordonnance du 30 octobre 2019 prise sur habilitation de la loi Élan (art. 17-1 A loi 65-557).
- Plan pluriannuel de travaux (PPT) : rendu obligatoire pour les immeubles de plus de 15 ans.
- Copropriétés dégradées : procédures renforcées pour l'intervention publique.
Comment ces lois changent-elles concrètement votre quotidien de copropriétaire ?
Ces réformes vous donnent des droits plus forts : accès aux documents de la copropriété via un espace en ligne, syndic tenu de présenter des concurrents à chaque renouvellement de contrat, et fonds de travaux qui évite les appels de fonds brutaux en cas de sinistre ou de travaux urgents.
Depuis la loi Alur, votre syndic est tenu de vous donner accès à un espace en ligne sécurisé pour consulter les documents de la copropriété (procès-verbaux, contrats, comptes). Découvrez comment fonctionne cet espace copropriétaire en ligne.
La mise en concurrence du syndic, encadrée par l'art. 21 de la loi du 10 juillet 1965, impose au conseil syndical de présenter au moins un projet de contrat concurrent à chaque assemblée générale appelée à se prononcer sur le renouvellement du syndic. Attention : cette formalité n'est pas prescrite à peine de nullité, et une dispense peut être votée. Notre article sur la mise en concurrence du syndic détaille les conditions.
En cas de problème avec votre syndic actuel, ces outils renforcent votre position. Si vous envisagez un changement, notre guide sur le changement de syndic vous accompagne étape par étape.
- Accès en ligne aux documents : droit issu de la loi Alur, opposable à tout syndic professionnel.
- Mise en concurrence : le conseil syndical doit présenter un projet concurrent à chaque renouvellement.
- Fonds de travaux : évite les appels de fonds brutaux en cas de dépense imprévue importante.