Qu'est-ce que le règlement de copropriété ?
Le règlement de copropriété est un document contractuel qui organise la vie d'un immeuble divisé en lots. Il détermine les parties communes, les parties privatives, les droits et obligations de chaque copropriétaire, ainsi que les règles d'usage des espaces partagés. Il est obligatoire dès que l'immeuble comporte au moins deux lots.
La loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété impose l'existence de ce document pour tout immeuble bâti soumis au régime de la copropriété. Sans règlement, l'organisation de l'immeuble est quasi impossible à gérer collectivement.
Le règlement est rédigé, en général, par le promoteur ou le notaire lors de la mise en copropriété de l'immeuble. Il est ensuite publié au service de la publicité foncière, ce qui lui confère une valeur opposable à tous : copropriétaires actuels, futurs acquéreurs et locataires. Pour aller plus loin sur le fonctionnement général d'une copropriété, consultez notre article [comment fonctionne une copropriété](/comment-fonctionne-une-copropropriete).
Selon l'[Observatoire national de la copropriété](https://www.observatoire-coproprietes.org/), la France compte environ 9,7 millions de logements en copropriété, soit près de 28 % du parc résidentiel. Autant dire que ce document concerne un nombre très important de ménages.
- Obligatoire dès deux lots dans un immeuble bâti (loi du 10 juillet 1965, art. 8).
- Publié au service de la publicité foncière pour être opposable aux tiers.
- Remis à tout acquéreur avant la signature de l'acte de vente.
Que contient obligatoirement un règlement de copropriété ?
Un règlement de copropriété doit impérativement définir la destination de l'immeuble (usage habitation, professionnel ou mixte), la description des parties communes et privatives, les conditions d'utilisation de ces espaces et les règles de répartition des charges entre copropriétaires. Ces mentions sont exigées par l'article 8 de la loi de 1965.
Sur le plan pratique, le document se compose généralement de deux grandes parties. La première établit les règles de vie collective : horaires d'utilisation des équipements, conditions pour effectuer des travaux privatifs, règles relatives aux animaux domestiques ou à la location courte durée. La seconde partie précise les clés de répartition des charges, c'est-à-dire la quote-part (exprimée en tantièmes ou millièmes) que chaque lot supporte pour les dépenses communes.
Pour mieux comprendre comment les charges sont calculées et réparties, vous pouvez lire notre guide [répartition des charges de copropriété](/repartition-charges-copropriete).
Il est important de distinguer le règlement de copropriété de l'état descriptif de division, qui est souvent annexé mais qui constitue un document distinct. L'état descriptif de division inventorie et numérote chaque lot ; le règlement fixe les règles de vie. Les deux documents sont complémentaires.
- Destination de l'immeuble et des lots (habitation, commerce, usage mixte).
- Description et délimitation des parties communes générales et spéciales.
- Grille de répartition des charges générales et spéciales (tantièmes).
- Conditions d'utilisation des parties communes et privatives.
- Règles relatives aux travaux effectués par les copropriétaires dans leurs lots.
Quelle est la valeur juridique du règlement de copropriété ?
Le règlement de copropriété a force obligatoire pour tous les résidents de l'immeuble. Il s'impose aux copropriétaires, à leurs locataires et à leurs occupants de bonne foi. En cas de conflit avec une clause du règlement, le tribunal judiciaire est compétent pour trancher. Les clauses contraires à la loi ou à l'ordre public sont réputées non écrites.
La Cour de cassation a confirmé à plusieurs reprises que le règlement de copropriété constitue un contrat collectif. Toute clause contraire à la loi du 10 juillet 1965 ou au décret du 17 mars 1967 peut être réputée non écrite par le juge, sans que cela n'invalide l'ensemble du document.
Le copropriétaire qui ne respecte pas le règlement s'expose à des mises en demeure du syndic, voire à des actions en justice intentées par le syndicat des copropriétaires. Le locataire, de son côté, doit se voir remettre les extraits du règlement concernant sa jouissance par son bailleur, conformément à l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989.
Si vous souhaitez comprendre le rôle du syndic dans l'application du règlement, notre article [rôle et missions du syndic de copropriété](/role-missions-syndic-copropriete) vous apporte des précisions utiles.
- Opposable à tous : copropriétaires, locataires, visiteurs réguliers.
- Les clauses illicites sont réputées non écrites (art. 43 de la loi du 10 juillet 1965).
- Le non-respect peut entraîner une action en justice du syndicat des copropriétaires.
Comment modifier le règlement de copropriété ?
Modifier le règlement de copropriété nécessite un vote en assemblée générale. La majorité requise dépend de l'objet de la modification : majorité des deux tiers (art. 26 de la loi de 1965) pour les clauses relatives à la jouissance, à l'usage et à l'administration des parties communes ; unanimité pour les clauses touchant à la destination de l'immeuble. La modification est ensuite publiée au service de la publicité foncière.
La procédure de modification se déroule en plusieurs étapes. D'abord, un copropriétaire ou le syndic inscrit la modification souhaitée à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Ensuite, le texte proposé est joint à la convocation, envoyée au moins 21 jours avant la réunion. Enfin, après le vote favorable, un acte notarié est établi et publié.
Certaines mises à jour du règlement sont rendues obligatoires par la loi. La loi SRU du 13 décembre 2000 et la loi ALUR du 24 mars 2014 (loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) ont introduit des dispositions auxquelles les anciens règlements doivent être progressivement conformés. Un règlement rédigé avant 1965 mérite donc une relecture attentive.
Pour estimer le coût d'une mise à jour notariée ou d'autres démarches liées à votre copropriété, vous pouvez utiliser notre [simulateur de tarification](/simulateur-tarification).
Si votre copropriété est située en Île-de-France ou dans une grande agglomération, notre page dédiée [gestion de copropriété à Paris](/zone/paris) vous indique les spécificités locales à connaître.
- Inscrire la modification à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
- Joindre le projet de texte modifié à la convocation (délai : 21 jours minimum).
- Voter en assemblée générale à la majorité requise selon l'objet de la clause.
- Faire établir un acte notarié constatant la modification.
- Publier la modification au service de la publicité foncière.