Qu'est-ce qu'une copropriété, exactement ?
Une copropriété est un immeuble bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes. Chacune possède un lot privatif (un appartement, une cave, un parking) et une quote-part des parties communes (escaliers, toiture, façade). Ce régime est défini par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Le régime de la copropriété s'applique de plein droit dès qu'un immeuble bâti appartient à au moins deux personnes différentes (— art. 1 loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Il n'y a pas de formalité particulière pour y entrer : acheter un appartement dans un immeuble collectif suffit à vous rendre copropriétaire.
Chaque lot comprend deux éléments indissociables : une partie privative (votre logement) et une fraction des parties communes, exprimée en tantièmes ou en millièmes. Ces fractions sont calculées à la création de la copropriété, en fonction de la superficie, de la situation et de l'usage de chaque lot. Pour mieux comprendre ce mécanisme, consultez notre article sur les tantièmes en copropriété.
Les parties communes regroupent tout ce que les copropriétaires partagent : les couloirs, les escaliers, la toiture, les canalisations principales, le jardin collectif ou encore l'ascenseur. Elles ne peuvent pas être vendues séparément d'un lot privatif.
- Partie privative : votre appartement, votre cave, votre parking.
- Parties communes : toiture, façade, escaliers, hall d'entrée, espaces verts.
- Quote-part : votre fraction des parties communes, exprimée en tantièmes.
Quels sont les textes qui régissent la copropriété ?
La copropriété est encadrée par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et son décret d'application n° 67-223 du 17 mars 1967. Ces deux textes fixent les règles de gestion, les droits des copropriétaires et les obligations du syndic. Ils ont été modifiés à plusieurs reprises, notamment par la loi ALUR en 2014.
La loi du 10 juillet 1965 est le socle de tout le régime. Elle définit les parties communes, les charges, les majorités de vote en assemblée générale et les pouvoirs du syndic. Le décret du 17 mars 1967 précise les modalités pratiques : convocations, procès-verbaux, délais et formes des notifications.
La loi ALUR (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014) a apporté des modifications importantes : obligation d'immatriculation des copropriétés, création du fonds de travaux (fonds de réserve alimenté chaque année pour financer les grosses réparations), renforcement du conseil syndical. Pour aller plus loin, notre article sur la loi ALUR et la copropriété détaille ces évolutions.
Plus récemment, la loi n° 2024-322 a encore modernisé le régime, notamment en rendant la notification électronique le mode par défaut pour les convocations et les procès-verbaux (— art. 64 décret n° 67-223 du 17 mars 1967, modifié).
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : texte fondateur.
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 : modalités pratiques.
- Loi ALUR (2014) : fonds de travaux, immatriculation, transparence.
- Loi n° 2024-322 : notification électronique par défaut.
Qui sont les acteurs d'une copropriété ?
Trois acteurs principaux font fonctionner une copropriété : le syndic, qui administre et représente le syndicat des copropriétaires ; le conseil syndical, qui contrôle et assiste le syndic ; et l'assemblée générale, où chaque copropriétaire vote les décisions importantes. Chacun a un rôle précis défini par la loi.
Le syndic est le gestionnaire de l'immeuble. Il peut être professionnel (titulaire d'une carte professionnelle mention « syndic de copropriété » délivrée selon la loi Hoguet) ou bénévole (un copropriétaire élu par ses pairs). Il exécute les décisions de l'assemblée générale, tient la comptabilité et représente le syndicat en justice. Pour comprendre ses obligations précises, lisez notre article sur le rôle du syndic.
Le conseil syndical est composé de copropriétaires élus. Il contrôle la gestion du syndic, examine les comptes et peut négocier des devis pour les travaux. Il n'a pas de pouvoir de décision autonome, mais son avis est souvent consulté. Notre article sur le rôle du conseil syndical détaille ses attributions.
L'assemblée générale (AG) réunit tous les copropriétaires au moins une fois par an. C'est l'organe souverain : elle vote le budget, choisit le syndic, autorise les travaux. Selon la nature de la décision, des majorités différentes s'appliquent (articles 24, 25 ou 26 de la loi du 10 juillet 1965). Pour comprendre ces règles de vote, consultez notre guide sur les majorités en assemblée générale. Selon l'ANIL, la grande majorité des litiges en copropriété naissent d'une méconnaissance de ces règles de vote (ANIL, Les sinistres en copropriété).
- Syndic : gère, représente, tient les comptes.
- Conseil syndical : contrôle le syndic, examine les devis.
- Assemblée générale : vote les décisions, approuve les budgets.
Comment sont réparties les charges de copropriété ?
Les charges de copropriété sont réparties entre les copropriétaires selon leurs tantièmes. On distingue les charges générales (entretien des parties communes, administration) réparties en proportion des tantièmes, et les charges spéciales (ascenseur, chauffage collectif) réparties selon l'utilité que chaque lot en retire.
Les tantièmes jouent un double rôle : ils déterminent votre contribution financière aux charges et le poids de votre voix dans les votes. Plus votre lot est grand et bien situé, plus votre quote-part est élevée. Cette logique est posée par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Chaque année, le syndic prépare un budget prévisionnel soumis au vote de l'assemblée générale. Les copropriétaires versent des appels de fonds (des avances sur charges) en début de période, puis les comptes sont régularisés en fin d'année. Notre article sur les charges de copropriété explique comment lire votre relevé de charges.
Si un copropriétaire ne paie pas ses charges, le syndicat peut engager une procédure de recouvrement. Les impayés fragilisent la gestion de l'immeuble et peuvent retarder des travaux nécessaires. Découvrez comment fonctionne le recouvrement des impayés en copropriété.
- Charges générales : réparties selon les tantièmes de chaque lot.
- Charges spéciales : réparties selon l'utilité du service pour chaque lot.
- Budget prévisionnel : voté chaque année en assemblée générale.
À quoi sert le règlement de copropriété ?
Le règlement de copropriété est un document contractuel qui fixe les règles de vie dans l'immeuble : usage des parties privatives et communes, conditions pour effectuer des travaux, répartition des charges. Il s'impose à tous les copropriétaires, actuels et futurs, dès l'achat d'un lot.
Le règlement de copropriété est rédigé lors de la création de l'immeuble en copropriété. Il doit être publié au fichier immobilier (service de la publicité foncière) pour être opposable aux tiers. Il précise, par exemple, si les animaux de compagnie sont autorisés, si des travaux sur la façade nécessitent une autorisation de l'assemblée générale, ou quels locaux sont à usage commercial.
Le règlement peut être modifié, mais cela nécessite en général un vote en assemblée générale à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix). Notre guide complet sur le règlement de copropriété vous explique comment le lire et le faire évoluer.
L'état descriptif de division, souvent annexé au règlement, détaille chaque lot : son numéro, sa description et ses tantièmes. Ce document est indispensable lors de la vente d'un appartement.
- Usage des parties privatives et communes.
- Conditions pour réaliser des travaux.
- Règles de vie collective (bruit, animaux, activités commerciales).
- Répartition précise des charges entre lots.