Qui peut contester une décision d'assemblée générale ?
Seuls les copropriétaires qui ont voté contre la résolution (opposants) ou qui étaient absents ou non représentés (défaillants) peuvent contester une décision d'AG, en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Un copropriétaire ayant voté pour la résolution ne peut pas ensuite la contester.
Cette règle évite qu'un copropriétaire change d'avis après coup et bloque un vote qu'il a lui-même approuvé. Le procès-verbal d'assemblée générale (voir notre guide sur le PV d'AG) mentionne précisément qui a voté pour, contre, ou s'est abstenu. C'est ce document qui permet de vérifier votre statut de contestataire potentiel.
- Copropriétaire opposant : a voté contre la résolution contestée.
- Copropriétaire défaillant : absent et non représenté lors du vote.
- Copropriétaire ayant voté pour : ne peut pas contester la résolution en question.
Quel est le délai pour contester une décision d'AG ?
Le délai est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale, conformément à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. Passé ce délai, la décision devient définitive, même si elle est irrégulière sur la forme ou sur le fond.
Ce délai court à partir de la notification, et non de la date de l'assemblée elle-même. Les notifications sont valablement faites par voie électronique (article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965). Le délai part alors du lendemain de l'avis électronique informant le destinataire de l'envoi (art. 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa version en vigueur depuis le 25 décembre 2025). La lettre recommandée avec avis de réception ne s'applique que si le copropriétaire a demandé à recevoir ses notifications par voie postale ; le délai part alors du lendemain de la première présentation de la lettre (art. 64-1).
Il est donc essentiel de vérifier la date exacte de notification reçue, disponible dans votre espace copropriétaire en ligne si votre syndic en propose un. Un retard, même de quelques jours, ferme définitivement la porte à toute action.
- Point de départ : date de notification du PV, pas date de l'AG.
- Durée : deux mois calendaires, non renouvelables en règle générale.
- Notification électronique en principe, par voie postale si le copropriétaire l'a demandé.
Quels motifs permettent de contester une décision d'AG ?
Deux types de motifs existent : les irrégularités de forme (convocation tardive, ordre du jour non respecté, majorité mal appliquée) et les irrégularités de fond (abus de majorité, décision contraire à la loi ou au règlement de copropriété). Le juge apprécie au cas par cas si l'irrégularité justifie l'annulation.
Une convocation d'AG envoyée hors délai, ou un ordre du jour incomplet peuvent constituer des motifs recevables. Il n'existe en revanche pas de quorum en assemblée de copropriété : chaque décision dépend seulement de la majorité requise. Sur le fond, une décision peut aussi être annulée si elle traduit un abus de majorité, c'est-à-dire un vote pris dans l'intérêt exclusif de certains copropriétaires au détriment des autres.
Le juge apprécie chaque situation. Pour votre cas particulier, il est recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit de la copropriété.
- Irrégularités de forme : convocation, ordre du jour, majorité mal appliquée.
- Irrégularités de fond : abus de majorité, décision illégale ou contraire au règlement.
- Le juge apprécie au cas par cas si l'irrégularité justifie l'annulation.
Comment engager une procédure de contestation ?
La contestation se fait par assignation devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble, dirigée contre le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic. Il est fortement conseillé de se faire assister par un avocat, notamment pour respecter les délais et formuler des demandes précises.
La procédure implique de déposer une assignation motivée avant l'expiration du délai de deux mois. Le tribunal compétent est celui du lieu où se situe l'immeuble. Le syndicat des copropriétaires est la partie défenderesse, représentée par le syndic en exercice, et non par les copropriétaires ayant voté la résolution contestée.
En cas d'urgence, il est possible de demander au juge une suspension provisoire de la décision contestée, mais cela reste exceptionnel : la contestation ne suspend pas automatiquement l'exécution de la résolution votée.
- Assignation à déposer devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble.
- Le syndicat des copropriétaires est visé, représenté par le syndic.
- La décision reste applicable pendant la procédure, sauf suspension ordonnée par le juge.