Qu'est-ce que la révocation du syndic en assemblée générale ?
La révocation est la décision, prise par les copropriétaires réunis en assemblée générale, de mettre fin au mandat du syndic avant son terme. Elle se distingue de la simple non-reconduction en fin de contrat et peut intervenir en cours de contrat, sans attendre l'échéance.
Contrairement à une idée répandue, il n'est pas nécessaire d'attendre la fin du contrat pour changer de syndic. L'assemblée générale peut mettre fin au contrat avant son terme. La fin du contrat prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l'assemblée (article 18 VIII de la loi du 10 juillet 1965). Ce mécanisme complète la procédure classique de changement de syndic, qui intervient généralement à échéance du contrat.
Cette décision reste encadrée : elle doit être inscrite à l'ordre du jour et votée selon une majorité précise. Une fois le vote acquis, le syndic sortant doit remettre au nouveau syndic les fonds, documents et comptes dans les délais de l'article 18-2.
- La révocation peut intervenir en cours de contrat.
- Elle nécessite un vote en assemblée générale, pas une simple lettre.
- Elle est différente du non-renouvellement en fin de contrat.
Quels motifs justifient la révocation d'un syndic ?
La loi organise deux façons de mettre fin au contrat avant son terme. Dans les trois mois qui précèdent l'échéance, l'assemblée peut désigner un nouveau syndic et avancer la fin du contrat sans indemnité, sans motif à donner. En dehors de cette fenêtre, la loi prévoit une résiliation pour inexécution suffisamment grave, que le conseil syndical doit motiver.
L'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit deux cas. Le VII permet de mettre fin au contrat sans indemnité lorsque l'assemblée, tenue dans les trois mois précédant son terme, désigne un nouveau syndic et fixe une date anticipée de fin de contrat : aucun motif n'est alors exigé. Le VIII permet de résilier le contrat en cas d'inexécution suffisamment grave : le conseil syndical notifie au syndic une demande motivée d'inscription à l'ordre du jour, en précisant les inexécutions reprochées. En dehors de ces deux cadres, la loi ne garantit pas une fin de contrat sans indemnité : faites-vous conseiller avant le vote.
Dans les faits, les motifs les plus fréquents restent le manque de communication, les charges de copropriété mal expliquées ou en constante augmentation, et le sentiment que le syndic ne répond pas aux sollicitations du conseil syndical. Pour une résiliation en cours de contrat, ces manquements doivent être précis et documentés, puisque la demande du conseil syndical doit les énoncer.
- Manque de réactivité ou de transparence dans la gestion.
- Honoraires jugés disproportionnés par rapport au service rendu.
- Erreurs comptables ou absence de suivi des travaux votés.
Quelle majorité faut-il pour révoquer le syndic ?
La révocation d'un syndic se vote selon les règles de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 : elle doit obtenir la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents. Si ce seuil n'est pas atteint mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote immédiat à la majorité de l'article 24 a lieu.
Ce point mérite d'être clarifié car il génère souvent des confusions. L'article 24 exige la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. L'article 25 relève un cran au-dessus : il faut la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble, qu'ils aient voté ou non. Pour bien distinguer ces règles, consultez notre article sur la majorité en assemblée générale.
La procédure de passerelle prévue à l'article 25-1 permet, si la majorité de l'article 25 n'est pas atteinte mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, de procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24 lors de la même assemblée. Cette passerelle évite de convoquer une nouvelle assemblée uniquement pour ce point.
- Majorité de l'article 25 : voix de tous les copropriétaires, votants ou non.
- Passerelle article 25-1 si au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires est acquis.
- Le quorum et la majorité doivent être vérifiés avant tout vote.
Comment se déroule la procédure de révocation étape par étape ?
La procédure suit quatre étapes : demande d'inscription du point à l'ordre du jour, envoi de la convocation avec les projets de contrats concurrents, tenue du vote en assemblée générale, puis notification de la décision au syndic sortant et transmission des documents au nouveau syndic.
Le conseil syndical, ou tout copropriétaire, peut demander au syndic l'inscription de la question à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Il est recommandé de joindre au moins un projet de contrat d'un nouveau syndic, afin que l'assemblée puisse voter la révocation et la nomination du remplaçant lors de la même réunion.
La convocation à l'assemblée générale doit être envoyée dans les délais légaux, avec les documents nécessaires au vote. Dans la version du décret n° 67-223 en vigueur depuis le 25 décembre 2025, les notifications sont faites par voie électronique (art. 64) ; la lettre recommandée papier n'est utilisée que si le copropriétaire demande à les recevoir par voie postale (art. 64-1).
- Prévoir un ou plusieurs candidats syndics avant le vote.
- Vérifier que le procès-verbal mentionne clairement la révocation.
- Désigner le nouveau syndic dans la même assemblée pour éviter toute vacance.
- Demander l'inscription du point à l'ordre du jour, avec projet de contrat du futur syndic.
- Recevoir la convocation dans les délais légaux, par voie électronique par défaut.
- Voter la révocation à la majorité requise, puis élire le nouveau syndic.
- Notifier la décision au syndic sortant et engager la transmission des documents.
Que se passe-t-il pour la transition avec le nouveau syndic ?
Le syndic sortant doit transmettre la trésorerie et les références bancaires dans les 15 jours suivant la cessation de ses fonctions, puis l'ensemble des documents et archives dans un délai d'un mois à compter de la même date, et enfin l'état des comptes après apurement et clôture dans les deux mois qui suivent l'expiration de ce délai d'un mois.
Ces délais sont fixés par l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et encadrent précisément la transition. Ils permettent au nouveau syndic de prendre ses fonctions sans rupture de gestion, notamment pour le paiement des fournisseurs et le suivi des impayés de charges.
Si le syndic sortant ne s'exécute pas malgré une mise en demeure, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut saisir le président du tribunal judiciaire en référé pour obtenir la remise des pièces sous astreinte (article 18-2).
- 15 jours : trésorerie et références bancaires.
- 1 mois : documents et archives de la copropriété.
- 2 mois de plus, après ce délai d'un mois : état des comptes après apurement et clôture.
Quel est le rôle du conseil syndical dans une révocation ?
Le conseil syndical joue un rôle central : il alerte les copropriétaires en cas de dysfonctionnement, sollicite des devis auprès d'autres syndics, et prépare l'inscription du point à l'ordre du jour. Il n'a cependant pas le pouvoir de révoquer seul le syndic, cette décision appartenant à l'assemblée générale.
Le rôle du conseil syndical est souvent déterminant en amont d'une révocation. Il peut demander l'accès aux documents du syndic pour objectiver les manquements constatés, et organiser une mise en concurrence du syndic afin de présenter des alternatives crédibles à l'assemblée.
Il est utile de rappeler que l'article 21 de la loi impose au conseil syndical cette mise en concurrence avant l'assemblée qui désigne un syndic professionnel, mais que son absence n'entraîne pas l'irrégularité de la désignation. Le conseil syndical peut en être dispensé par un vote à la majorité de tous les copropriétaires, inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée précédente.
- Collecte de devis auprès de plusieurs syndics.
- Constitution d'un dossier de preuves des manquements.
- Préparation du projet de résolution pour l'assemblée générale.