Charges de copropriété impayées : comprendre et agir

Qu'est-ce qu'un impayé de charges de copropriété ?

Un impayé de charges est une somme due par un copropriétaire au syndicat et non réglée à l'échéance fixée en assemblée générale. Il peut s'agir de charges courantes, du fonds de travaux ou d'un appel de fonds exceptionnel. Le syndic doit agir dès le premier retard constaté.

Chaque copropriétaire verse des charges de copropriété selon un calendrier voté en assemblée générale, en général par trimestre. Ces sommes financent l'entretien courant, les contrats de l'immeuble et le fonds travaux. Un retard de paiement fragilise immédiatement la trésorerie collective.

• Charges courantes non payées à l'échéance trimestrielle.
• Cotisation au fonds de travaux non versée.
• Appel de fonds pour travaux votés resté sans réponse.

Quelles sont les premières étapes du recouvrement amiable ?

Le syndic envoie d'abord une relance simple, puis une mise en demeure si le paiement ne suit pas. Cette phase amiable dure en général quelques semaines. Elle vise à régler la situation sans frais judiciaires, dans l'intérêt du copropriétaire débiteur et de la copropriété.

La première relance reste informelle : appel, courrier simple ou message via l'espace copropriétaire en ligne. Si aucune réponse n'arrive, le syndic envoie une mise en demeure de payer, formalisée par lettre. Les notifications et mises en demeure sont valablement faites par voie électronique (article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 et article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa version en vigueur depuis le 25 décembre 2025) ; la lettre recommandée papier n'intervient que si le copropriétaire a demandé à recevoir ses notifications par voie postale (art. 64-1 du même décret).

Une présidente de conseil syndical peut demander au syndic un état des impayés à chaque réunion, pour suivre le rythme réel des relances. Ce suivi évite de découvrir la situation trop tard.

• Relance téléphonique ou par courrier simple.
• Mise en demeure envoyée selon le mode de notification choisi par le copropriétaire.
• Délai de paiement laissé au débiteur, souvent 30 jours.

Qu'est-ce que la déchéance du terme en copropriété ?

La déchéance du terme permet au syndic d'exiger immédiatement les provisions non encore échues de l'exercice, dès qu'une provision impayée n'est pas réglée trente jours après une mise en demeure. Elle est prévue par la loi elle-même, à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 : le règlement de copropriété n'a pas besoin de la prévoir.

Concrètement, si un copropriétaire ne paie pas une échéance trimestrielle malgré une mise en demeure restée sans effet pendant 30 jours, le syndic peut réclamer les autres provisions de l'exercice non encore échues, ainsi que les sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes, et non plus seulement l'échéance en retard. La règle vaut aussi pour les cotisations au fonds de travaux. Cette règle accélère fortement la pression sur le débiteur, car elle transforme une dette partielle en dette totale immédiatement exigible.

Cette mesure découle directement de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, condamne ensuite le copropriétaire défaillant au paiement. Elle est un levier fort, mais elle doit être utilisée avec rigueur : chaque étape (mise en demeure, délai de 30 jours) doit être prouvée en cas de contestation.

• S'applique après une mise en demeure restée sans paiement 30 jours.
• Rend exigibles les provisions non encore échues de l'exercice, pas seulement l'échéance en retard.
• Doit être documentée pour résister à une contestation devant le juge.

Quand et comment passer à la phase judiciaire ?

Si la mise en demeure et la déchéance du terme restent sans effet, le syndic saisit le tribunal judiciaire pour obtenir un titre exécutoire. Cette procédure permet ensuite de recourir à un huissier pour saisir les biens ou les revenus du copropriétaire débiteur.

Le syndic n'a pas besoin d'une autorisation de l'assemblée générale pour une action en recouvrement de créance ; il en rend compte à la prochaine assemblée (article 55 du décret du 17 mars 1967). Il engage une injonction de payer ou une assignation devant le tribunal judiciaire. Le coût de cette procédure (avocat, commissaire de justice, frais de greffe) dépend de la complexité du dossier ; le juge peut le mettre à la charge du copropriétaire débiteur en cas de condamnation.

Pour suivre ce type de dossier sans subir les lenteurs d'un syndic qui ne répond pas, la présidente de conseil syndical peut demander un point d'étape à chaque conseil et exiger la liste des dossiers en contentieux. Le rôle du conseil syndical reste un rôle de contrôle, pas d'action directe : c'est le syndic qui engage les procédures au nom du syndicat.

• Injonction de payer ou assignation devant le tribunal judiciaire.
• Frais judiciaires généralement supportés par le débiteur si condamné.
• Suivi régulier par le conseil syndical, sans se substituer au syndic.

Quel est le délai de prescription des charges de copropriété ?

Les charges de copropriété se prescrivent en règle générale au bout de cinq ans à compter de leur exigibilité, en application de l'article 2224 du code civil. Passé ce délai, le syndicat ne peut plus les réclamer en justice, sauf interruption du délai par une action en recouvrement.

Ce délai de cinq ans court à partir de la date d'exigibilité de chaque appel de fonds, et non depuis la date de l'assemblée générale qui a voté le budget. Une action en justice, ou la reconnaissance de la dette par le copropriétaire, interrompt ce délai. Une simple mise en demeure ne l'interrompt pas.

Pour éviter toute perte de créance, la présidente de conseil syndical a intérêt à demander au syndic un point annuel sur les dossiers proches de la prescription, en particulier lors de la régularisation des charges qui suit la clôture de l'exercice.

• Délai de prescription de cinq ans à compter de l'exigibilité de la charge.
• Interruption par une action en justice, pas par une simple mise en demeure.
• Suivi utile lors de la clôture annuelle des comptes.

Quel rôle pour le conseil syndical dans le suivi des impayés ?

Le conseil syndical n'a pas le pouvoir d'engager lui-même une procédure de recouvrement, mais il contrôle l'action du syndic. Il peut demander un état des impayés à chaque réunion et alerter en assemblée générale si le rythme des relances est trop lent.

Concrètement, la présidente de conseil syndical peut inscrire un point fixe « suivi des impayés » à chaque réunion, avec le montant total dû, le nombre de dossiers en mise en demeure et ceux en phase judiciaire. Cela évite les mauvaises surprises lors de l'approbation des comptes en assemblée générale.

Si le syndic tarde à agir malgré les relances du conseil syndical, cela peut justifier d'évaluer une mise en concurrence du syndic ou, dans les cas les plus problématiques, un changement de syndic. Ce n'est pas une obligation automatique, mais un levier de pression légitime.

• Demander un état chiffré des impayés à chaque réunion de conseil.
• Alerter en assemblée générale si les relances tardent.
• Envisager une mise en concurrence en cas d'inaction répétée.