Qu'est-ce que l'approbation des comptes en AG ?
L'approbation des comptes est le vote par lequel les copropriétaires valident les dépenses et recettes de l'exercice écoulé, présentées par le syndic. Ce vote a lieu chaque année en assemblée générale et figure obligatoirement à l'ordre du jour, conformément à l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Le syndic prépare un état financier annuel qui retrace toutes les charges payées et les sommes reçues des copropriétaires. Ce document est envoyé avant l'assemblée pour que chacun puisse le consulter. Pour bien comprendre ce document, vous pouvez lire notre article sur la comptabilité de copropriété.
Ce vote est distinct de celui du budget prévisionnel, qui concerne les dépenses à venir et non celles déjà réalisées. Les deux sujets figurent souvent au même ordre du jour, mais correspondent à deux résolutions séparées.
- Les comptes portent sur l'exercice clos, généralement l'année précédente.
- Le syndic doit joindre les annexes comptables à la convocation.
- Le vote se fait résolution par résolution, poste par poste si demandé.
Quelle majorité est nécessaire pour approuver les comptes ?
L'approbation des comptes se vote à la majorité de l'article 24 de la loi de 1965, c'est-à-dire la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions ne comptent pas dans le calcul.
Cette majorité est la plus simple à obtenir dans une assemblée générale. Elle diffère des majorités plus exigeantes de l'article 25 ou de l'article 26, qui concernent d'autres types de décisions comme les travaux importants. Pour bien distinguer ces règles, consultez notre article sur les majorités en assemblée générale.
Selon l'ANIL, les litiges sur l'approbation des comptes figurent parmi les motifs fréquents de contestation en copropriété (ANIL, Les difficultés de fonctionnement des copropriétés, anil.org). Un vote clair et une comptabilité transparente réduisent ce risque.
- Majorité de l'article 24 : voix exprimées des présents, représentés, correspondance.
- Les abstentions ne sont pas comptées comme des voix contre.
- Chaque annexe comptable peut être discutée avant le vote global.
Que se passe-t-il si les comptes sont rejetés ?
Si les copropriétaires refusent d'approuver les comptes, cela ne bloque pas la copropriété. Les charges déjà appelées restent dues. Le syndic doit alors expliquer les points contestés et présenter des comptes corrigés lors d'une prochaine assemblée générale.
Un rejet des comptes est souvent le signe d'un désaccord sur certaines dépenses, ou d'un manque de clarté dans les justificatifs fournis. Le conseil syndical joue alors un rôle important : il peut demander des précisions au syndic avant la nouvelle présentation.
Si le désaccord persiste, les copropriétaires peuvent envisager une mise en concurrence du syndic. C'est au conseil syndical de la mener, en vue de l'assemblée appelée à désigner le syndic. Elle n'est pas prescrite à peine d'irrégularité de la désignation, et le conseil syndical peut en être dispensé par un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires, demandé à l'assemblée précédente.
- Le rejet ne dispense pas de payer les charges déjà appelées.
- Le syndic doit revenir avec des comptes clarifiés à la prochaine AG.
- Un rejet répété peut justifier une révision du contrat de syndic.
Comment vérifier les comptes avant l'assemblée générale ?
Avant l'assemblée générale, chaque copropriétaire peut consulter les pièces justificatives au cabinet du syndic ou via l'espace en ligne. Il est recommandé de comparer les charges appelées avec les dépenses réelles indiquées dans les annexes comptables envoyées avec la convocation.
Le conseil syndical examine généralement les comptes en amont, avec le syndic, pour préparer l'assemblée. Cette vérification limite les surprises le jour du vote et facilite les échanges.
Les copropriétaires disposant d'un espace copropriétaire en ligne peuvent souvent consulter les documents à distance, ce qui simplifie la préparation de l'assemblée générale.
- Demander l'accès aux pièces justificatives avant l'AG.
- Comparer les charges appelées et les dépenses réelles.
- Poser des questions écrites au syndic en amont si besoin.