Que couvre vraiment le forfait annuel d'un syndic ?
Le forfait annuel couvre la gestion courante de l'immeuble : tenue de la comptabilité, convocation et tenue de l'assemblée générale annuelle, suivi des contrats d'entretien, gestion administrative des copropriétaires. Tout syndic rémunéré utilise un contrat type fixé par décret, et sa rémunération pour ces missions est forfaitaire (art. 18-1 A loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Le contrat type encadre ce que le syndic doit faire pour le prix annoncé. C'est le même cadre juridique pour tous les syndics, qu'ils soient en ligne ou traditionnels. Cela ne veut pas dire que le contenu réel du contrat est identique d'un syndic à l'autre : la qualité du suivi, la réactivité, ou l'accès à un espace copropriétaire en ligne peuvent beaucoup varier.
Dans une petite copropriété, le conseil syndical joue un rôle important pour vérifier que le devis respecte bien ce cadre avant de le présenter en assemblée générale. Le président du conseil syndical peut demander au syndic d'expliquer chaque ligne du contrat avant signature.
- Comptabilité du syndicat et appels de fonds.
- Convocation et tenue de l'assemblée générale annuelle.
- Gestion administrative courante des copropriétaires.
- Suivi des contrats d'entretien (ascenseur, chaufferie, ménage).
Quelles prestations sont facturées en plus du forfait ?
Au-delà du forfait, seules les prestations particulières listées par le décret en Conseil d'État peuvent être facturées en plus, selon une liste fermée (art. 18-1 A loi n° 65-557 ; annexe 2 décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Le syndic ne peut pas inventer librement d'autres frais hors de cette liste réglementaire.
Cette liste réglementaire fixe les cas où une rémunération complémentaire est possible, en plus du forfait de base. Le contrat de syndic doit préciser les conditions dans lesquelles ces prestations sont facturées. Avant de voter un contrat en assemblée générale, le conseil syndical peut demander au syndic de détailler ce que recouvrent ces lignes supplémentaires.
Un point à connaître avant de comparer deux devis : les frais de mise en demeure et de relance en cas d'impayé peuvent être facturés, mais ils sont imputables au copropriétaire défaillant lui-même, pas facturés librement au syndicat par le syndic (art. 10-1 a) loi n° 65-557). Avant de comparer des devis de syndic, demandez toujours le détail exact de ce qui relève du forfait et de ce qui en sort.
- La liste des prestations particulières est fixée par décret, elle est fermée.
- Chaque prestation hors forfait doit être prévue par le contrat.
- Les frais de relance d'impayés sont à la charge du copropriétaire défaillant, encadrés par la loi.
Le prix du forfait est-il négociable avant de signer ?
La loi impose un contrat type et une rémunération forfaitaire pour la gestion courante, mais elle ne fixe pas de prix. Le montant du forfait et certaines prestations complémentaires peuvent faire l'objet d'échanges entre le conseil syndical et le syndic avant la présentation du contrat en assemblée générale.
Avant de présenter un nouveau contrat au vote, le conseil syndical peut organiser une mise en concurrence du syndic pour comparer plusieurs devis. Cette mise en concurrence relève du conseil syndical, l'assemblée générale peut l'en dispenser à la majorité de l'article 25, la demande de dispense devant être inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale précédente (art. 21 loi n° 65-557). Sans conseil syndical, il n'y a pas d'obligation de mise en concurrence.
Dans les très petites copropriétés, de cinq lots au plus ou dont le budget prévisionnel moyen sur trois exercices est inférieur à 15 000 euros, le syndicat n'est pas tenu de constituer un conseil syndical (art. 41-9 loi n° 65-557). Dans ce cas, c'est l'ensemble des copropriétaires qui compare directement les devis avant l'assemblée générale.
- Le forfait de base n'est pas un prix réglementé, il peut être discuté.
- La mise en concurrence relève normalement du conseil syndical, pas d'une obligation automatique pour toutes les copropriétés.
- Sans conseil syndical, les copropriétaires comparent eux-mêmes les offres.
Comment comparer deux forfaits de syndic sans se tromper ?
Pour comparer deux forfaits, il faut regarder le même périmètre de prestations : ce qui est inclus dans le forfait de base, ce qui relève des prestations particulières, et les conditions de facturation en cas d'assemblée générale supplémentaire ou de sinistre. Un prix plus bas peut cacher un périmètre plus réduit.
Deux syndics peuvent annoncer un forfait annuel proche, mais avec un contenu très différent : fréquence des visites d'immeuble, délai de réponse aux sollicitations, accès ou non à un espace copropriétaire en ligne, modalités de l'assemblée générale en visioconférence. Ces éléments ne figurent pas toujours clairement dans le prix affiché.
Le tableau ci-dessous résume les points à vérifier systématiquement avant de signer un nouveau contrat de syndic, que vous soyez en train de changer de syndic ou de renouveler le contrat actuel.
- Vérifier le nombre de visites d'immeuble incluses dans le forfait.
- Vérifier les conditions de facturation d'une assemblée générale supplémentaire.
- Vérifier si le suivi d'un sinistre est inclus ou facturé à part.
- Vérifier l'accès à un extranet ou un espace en ligne pour le conseil syndical.