Qu'est-ce qui compose le tarif d'un syndic de copropriété ?
Le tarif d'un syndic comprend un forfait de base, qui couvre la gestion courante, et des prestations particulières facturées en plus. Cette liste de prestations est fixée par décret et reste fermée : un syndic ne peut pas y ajouter ce qu'il souhaite librement.
Tout syndic rémunéré doit respecter un contrat type défini par décret (article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965). Ce contrat prévoit une rémunération forfaitaire pour la gestion courante de l'immeuble : convocation et tenue de l'assemblée générale, suivi de la comptabilité, gestion des contrats d'entretien, réponses aux copropriétaires. Pour comprendre en détail ce que couvre ce document, vous pouvez consulter notre article sur le contrat type de syndic issu de la loi Alur.
En plus de ce forfait, une liste fermée de prestations particulières peut être facturée séparément (décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965), par exemple le suivi d'un sinistre ou l'organisation d'une assemblée générale supplémentaire. Les frais liés au recouvrement d'un impayé obéissent à des règles propres : il est utile de vérifier ce point précis clause par clause. Pour aller plus loin, l'article sur les honoraires de syndic détaille ce que chaque ligne de facture peut recouvrir.
- Le forfait de base couvre la gestion courante et administrative de l'immeuble.
- Les prestations particulières figurent sur une liste fermée fixée par décret.
- Toute clause floue mérite d'être questionnée avant la signature.
Pourquoi le tarif au lot peut-il être plus élevé dans une petite copropriété ?
Une partie du travail du syndic (convocation de l'assemblée générale, comptabilité, suivi des contrats) existe quel que soit le nombre de lots. Dans un immeuble de 10 ou 15 lots, ce travail se répartit sur moins de copropriétaires, ce qui peut rendre le coût par lot plus élevé que dans un immeuble plus grand.
C'est pourquoi deux copropriétés, l'une de 10 lots et l'autre de 25 lots, peuvent recevoir des propositions de forfait annuel assez proches alors que le nombre de logements gérés est très différent. Certains syndics prévoient aussi un montant plancher par immeuble : posez la question au moment de comparer les offres.
Pour objectiver la comparaison, il est utile de regarder le prix par lot plutôt que le montant global du forfait. Notre article sur le prix d'un syndic par lot détaille cette méthode de calcul, utile avant de comparer des devis de syndic.
- Un éventuel montant plancher par immeuble pèse davantage dans une petite copropriété.
- Comparer le prix par lot, pas seulement le forfait total, donne une vision plus juste.
- Certains syndics en ligne proposent des grilles tarifaires différentes pour les petits immeubles.
Faut-il obligatoirement mettre le syndic en concurrence ?
La mise en concurrence n'est pas systématique. Avant l'assemblée générale appelée à désigner un syndic professionnel, c'est le conseil syndical qui met en concurrence plusieurs projets de contrat. L'assemblée générale peut l'en dispenser à la majorité de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires) ; la demande doit alors être inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale précédente.
Sans conseil syndical, cette mise en concurrence n'est pas obligatoire (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). Son absence ne rend pas non plus la désignation du syndic irrégulière : ce n'est pas une formalité prescrite à peine de nullité. Dans tous les cas, un copropriétaire peut demander au syndic d'inscrire à l'ordre du jour l'examen de projets de contrat de syndic qu'il lui communique, ce qui permet de comparer plusieurs offres avant le vote.
Pour un conseil syndical qui souhaite agir, le rôle du conseil syndical inclut justement la préparation de ce type de comparaison avant l'assemblée générale.
- La mise en concurrence est menée par le conseil syndical, pas directement par chaque copropriétaire.
- Une dispense peut être votée en assemblée générale à la majorité de l'article 25.
- Sans conseil syndical, l'obligation ne s'applique pas.
Comment se déroule le vote pour choisir ou changer de syndic en assemblée générale ?
Le syndic est désigné à la majorité de l'article 25, c'est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires. Si cette majorité n'est pas atteinte mais que le projet recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée procède immédiatement, dans la même séance, à un second vote à la majorité de l'article 24.
Cette règle, parfois appelée passerelle de l'article 25-1, évite de reporter la décision à une assemblée générale ultérieure si le projet a recueilli un soutien suffisant lors du premier vote. Pour une présidente de conseil syndical comme Laure, bien préparer les pouvoirs des copropriétaires absents en amont de l'assemblée aide à sécuriser cette majorité. Notre guide sur les majorités de l'article 24, 25 et 26 détaille ces règles de vote.
Pour organiser concrètement ce changement, l'article changer de syndic propose une méthode étape par étape, utile pour le conseil syndical comme pour les copropriétaires impliqués.
- La majorité de l'article 25 correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
- Un second vote immédiat à la majorité de l'article 24 est possible si le tiers des voix est atteint.
- Récolter les pouvoirs des absents en amont facilite l'obtention de cette majorité.
Combien coûte réellement un syndic pour une petite copropriété ?
Il n'existe pas de tarif réglementé fixe pour le forfait de syndic : chaque contrat résulte d'une négociation entre le syndic et la copropriété, dans le cadre du contrat type. Le montant dépend du nombre de lots, des prestations incluses et du prestataire choisi, ce qui rend la comparaison de plusieurs devis indispensable.
Pour évaluer si un devis est cohérent, il est plus utile de décomposer le contrat ligne par ligne (forfait de base, prestations particulières, frais de gestion de sinistre) que de comparer un seul montant global.
Avant de signer, il est recommandé de faire relire le contrat actuel ou un projet de contrat par un professionnel, pour repérer d'éventuelles clauses ambiguës. Vous pouvez aussi vous appuyer sur notre page tarifs pour comparer les formules existantes, ou demander une estimation personnalisée pour votre immeuble.
- Le forfait syndic n'est pas un tarif réglementé : il se négocie contrat par contrat.
- Décomposer le devis ligne par ligne aide à mieux comparer plusieurs offres.
- Une relecture du contrat actuel permet souvent de repérer des clauses à renégocier.