Que recouvrent les honoraires de syndic ?
Les honoraires de syndic se composent de deux blocs. Un forfait annuel rémunère la gestion courante de la copropriété. Des frais variables s'y ajoutent pour les prestations particulières, qui ne relèvent pas du quotidien. Cette structure est fixée par l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndic (le professionnel ou le bénévole chargé de gérer la copropriété) est rémunéré pour sa mission. Depuis la loi ALUR de 2014, cette rémunération obéit à une règle simple : elle est d'abord forfaitaire — art. 18-1 A de la [loi du 10 juillet 1965](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000020441422). Autrement dit, un prix global et annuel couvre l'essentiel du travail.
À côté de ce forfait, la loi autorise une rémunération complémentaire pour des « prestations particulières » qui sortent de la gestion courante. Ces prestations sont définies par décret, ce qui limite ce que le syndic peut facturer en plus. Comprendre cette séparation est la première étape pour lire une offre sans se faire surprendre.
Pour donner un ordre de grandeur du marché : selon le [registre national d'immatriculation des copropriétés](https://www.registre-coproprietes.gouv.fr) tenu par l'ANAH, la France compte plus de 700 000 copropriétés, avec des niveaux d'honoraires très variables selon la taille de l'immeuble et les services inclus.
Que comprend le forfait de gestion courante ?
Le forfait de gestion courante couvre les tâches récurrentes du syndic : tenue de la comptabilité, appels de fonds, organisation de l'assemblée générale annuelle, suivi des contrats, gestion du personnel et des sinistres simples. Il est voté chaque année en assemblée générale, en même temps que la désignation du syndic.
La gestion courante, c'est le travail de fond qui fait tourner la copropriété toute l'année. Elle inclut la comptabilité du syndicat, l'émission des appels de fonds (les demandes de provisions adressées aux copropriétaires), la préparation et la tenue d'une assemblée générale ordinaire par an, le suivi des contrats d'entretien et la gestion des petits sinistres.
Ce forfait est un prix global. Le syndic ne peut pas vous refacturer à l'unité un courrier ou un appel téléphonique qui relève de cette gestion quotidienne. C'est précisément l'objectif de la règle forfaitaire posée en 2014 : éviter le saucissonnage des honoraires que les copropriétaires reprochaient à certains contrats anciens.
Le forfait fait partie du budget prévisionnel voté chaque année. Il s'apprécie au regard des services réellement rendus, ce que [le conseil syndical](/blog/role-conseil-syndical) est chargé de contrôler tout au long du mandat.
Quels frais s'ajoutent au forfait de base ?
Trois familles de frais s'ajoutent au forfait : les prestations particulières hors gestion courante, les honoraires sur travaux votés en assemblée, et les frais liés à la vente d'un lot. Chacune obéit à des règles précises et, pour certaines, à un plafond légal.
Au-delà du forfait, votre syndic peut percevoir une rémunération spécifique dans des cas listés par décret. Voici la frontière, en pratique :
- Inclus dans le forfait : comptabilité annuelle, appels de fonds, une assemblée générale ordinaire, suivi des contrats courants, gestion des sinistres simples.
- Hors forfait (prestations particulières) : assemblées générales supplémentaires, suivi de gros sinistres, prestations exceptionnelles encadrées par le contrat type.
- Honoraires sur travaux : pour les gros travaux votés, le syndic peut percevoir des honoraires exprimés en pourcentage du montant hors taxes, à un taux dégressif (art. 18-1 A, III).
Qui paie les frais en cas de vente ou d'impayé ?
Lors de la vente d'un lot, le syndic établit l'état daté, dont les honoraires sont plafonnés à 380 € TTC et payés par le vendeur. En cas d'impayé, les frais de relance et de recouvrement sont imputés au seul copropriétaire débiteur, et non répartis sur l'ensemble de la copropriété.
Quand un copropriétaire vend, le syndic produit l'état daté (le document financier qui récapitule sa situation de compte au jour de la vente). Les honoraires perçus pour cet état daté ne peuvent pas dépasser 380 € TTC. Ce plafond est fixé par le [décret n° 2020-153 du 21 février 2020](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/JORFARTI000041617431), pris pour l'application de l'article 10-1 de la loi de 1965.
Attention à une confusion fréquente : ce plafond de 380 € vise l'état daté lui-même. Les autres documents parfois demandés en amont de la vente, regroupés sous le terme courant de « pré-état daté », ne sont pas soumis à ce plafond légal. Vérifiez donc ce que recouvre chaque ligne facturée.
Pour les impayés, la règle protège la collectivité. L'[article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006471571) prévoit que les frais nécessaires de mise en demeure, de relance et de recouvrement d'une créance justifiée sont imputables au seul copropriétaire concerné. Les copropriétaires à jour ne paient donc pas pour les retards des autres.
Comment sont votés et comparés les honoraires ?
Les honoraires du syndic sont votés en assemblée générale, en même temps que sa désignation, à la majorité absolue de l'article 25. Pour comparer plusieurs offres, le conseil syndical s'appuie sur le contrat type et la fiche d'information standardisée, qui rendent les propositions lisibles côte à côte.
La désignation du syndic et son contrat se votent ensemble, à la majorité absolue (la moitié des voix de tous les copropriétaires, présents ou non) prévue à l'[article 25 c) de la loi du 10 juillet 1965](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006471677). Approuver un syndic, c'est donc aussi approuver ses honoraires.
Pour comparer, deux outils existent. Tout contrat de syndic doit respecter un contrat type défini par décret, et il est accompagné d'une fiche d'information standardisée sur le prix et les prestations. Ces deux documents alignent les offres sur la même grille, ce qui facilite la comparaison.
La mise en concurrence n'est pas une obligation calendaire automatique. L'[article 21 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006471671) la confie au conseil syndical lorsque l'assemblée est appelée à désigner un syndic professionnel. Deux dérogations existent : l'assemblée peut en dispenser le conseil syndical par un vote à la majorité de tous les copropriétaires, et la mise en concurrence n'est pas obligatoire lorsque la copropriété n'a pas institué de conseil syndical.
Si la comparaison vous pousse à franchir le pas, notre guide pour [changer de syndic de copropriété](/blog/comment-changer-syndic-copropriete) et celui pour [résilier le contrat de votre syndic](/blog/resiliation-contrat-syndic) détaillent la marche à suivre. Vous pouvez aussi consulter [nos tarifs](/tarifs) pour situer une offre.
Un dernier point de prudence : les honoraires sur de gros travaux peuvent représenter des montants élevés. Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil juridique personnalisé lorsque l'enjeu financier est important.