Qu'est-ce que le contrat type de syndic loi Alur ?
Le contrat type de syndic est un modèle fixé par décret, en application de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi Alur. Tout contrat ou projet de contrat de syndic rémunéré doit le respecter, pour que les copropriétaires puissent comparer les offres sur les mêmes bases.
Avant ce texte, chaque syndic rédigeait son propre contrat, avec des rubriques et des formulations différentes d'un cabinet à l'autre. Il était difficile de comparer deux devis sérieusement, surtout dans un petit immeuble où le conseil syndical n'a pas toujours le temps d'éplucher des documents de quinze pages. Pour préparer ce travail de comparaison, vous pouvez vous appuyer sur notre page comparer des devis de syndic.
Le contrat type figure en annexe 1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, et la liste limitative des prestations particulières, seules facturables en plus du forfait, en annexe 2. Ces annexes ont été créées par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 et modifiées depuis. Pour vérifier le texte exact, consultez l'article 29 du décret n° 67-223 sur Légifrance, qui renvoie à ces deux annexes.
- Structure commune imposée par décret, applicable à tout syndic rémunéré.
- Objectif : permettre une comparaison homogène entre plusieurs devis.
Quelles sont les clauses obligatoires du contrat de syndic ?
Le contrat type prévoit en règle générale la durée du mandat, le montant du forfait de gestion courante, la liste des prestations particulières facturées en plus, les modalités de compte bancaire et les conditions de résiliation. Chaque clause doit être lue avant la signature, en particulier la liste des prestations particulières.
Dans un immeuble de 15 ou 20 lots, la rubrique la plus utile à lire reste souvent celle des prestations particulières : visites supplémentaires, assemblées générales supplémentaires, suivi d'un sinistre, par exemple. Ces prestations ne sont pas comprises dans le forfait de base, et le contrat doit en indiquer le tarif.
Le contrat doit aussi préciser les conditions du compte bancaire du syndicat. L'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires est obligatoire, sans dispense possible depuis l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019. Si le syndic ne l'ouvre pas, son mandat est nul de plein droit trois mois après sa désignation (art. 18 II loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Pour approfondir ce point, consultez notre article sur le compte bancaire séparé en copropriété.
Pour mieux comprendre l'ensemble des missions couvertes par ce contrat, notre page sur le rôle du syndic détaille les obligations générales qui en découlent.
- Durée du mandat et conditions de résiliation.
- Montant du forfait et liste précise des prestations incluses.
- Liste des prestations particulières facturées en plus.
- Modalités du compte bancaire séparé, obligatoire sans exception.
Comment distinguer le forfait de base des prestations particulières ?
Le forfait de base couvre la gestion courante de la copropriété : tenue de l'assemblée générale annuelle, suivi comptable, gestion des contrats d'entretien. Seules les prestations particulières de la liste limitative fixée par décret, comme une assemblée générale supplémentaire ou le suivi d'un sinistre, peuvent être facturées en plus, au tarif prévu dans le contrat.
Grâce au contrat type, le contenu du forfait se compare d'un syndic à l'autre, mais son prix et le tarif des prestations particulières varient. C'est souvent là que se joue l'écart de facture d'une année sur l'autre. Pour une analyse plus large des montants pratiqués, vous pouvez consulter notre article sur le coût d'un syndic de copropriété.
Une prestation qui ne figure pas dans la liste limitative des prestations particulières relève du forfait : le syndic ne peut pas la facturer en plus (art. 18-1 A loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). En cas de doute sur une facturation, demandez des explications écrites au syndic avant de régler.
- Forfait de base : gestion courante, comptabilité, assemblées ordinaires.
- Prestations particulières : AG supplémentaire, suivi d'un sinistre, litiges et contentieux.
- Ce qui n'est pas dans la liste limitative ne peut pas être facturé en plus du forfait.
Comment comparer plusieurs contrats de syndic avant l'assemblée générale ?
Pour comparer des devis de syndic, présentez-les sous forme de tableau au conseil syndical, en alignant le forfait de base, les prestations particulières et leurs prix. Cette présentation facilite la lecture avant l'assemblée générale et aide les copropriétaires à voter en connaissance de cause.
Avant l'assemblée générale appelée à désigner un syndic professionnel, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrat établis selon le contrat type (art. 21 loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Il peut en être dispensé par un vote à la majorité de l'article 25, demandé à l'assemblée générale précédente. Sans conseil syndical, la mise en concurrence n'est pas obligatoire. Dans tous les cas, comparer au moins deux devis reste une méthode utile pour préparer un vote éclairé, en particulier dans les petites copropriétés où quelques voix suffisent à faire basculer le résultat.
Préparer les pouvoirs des copropriétaires absents en amont de l'assemblée générale aide aussi à atteindre la majorité nécessaire. Pour approfondir ce sujet, consultez notre guide sur la majorité des articles 24, 25 et 26 et notre article sur la mise en concurrence du syndic.
- Présenter les devis sous forme de tableau comparatif au conseil syndical.
- Vérifier que chaque devis suit la même structure de contrat type.
- Anticiper les pouvoirs des absents avant le vote en assemblée générale.
Combien coûte un contrat de syndic dans une petite copropriété ?
Le coût d'un contrat de syndic dépend du nombre de lots, de la zone géographique et des prestations incluses dans le forfait. Dans une petite copropriété, le forfait minimum fixé par certains syndics peut peser proportionnellement plus lourd qu'un prix calculé au lot.
Dans un immeuble sans gardien, certains syndics appliquent un forfait minimum qui ne tient pas compte du nombre réduit de lots. Il est donc utile de demander une simulation précise avant de signer, en tenant compte du nombre de lots de votre immeuble. Pour estimer ce que pourrait coûter un changement de syndic, vous pouvez utiliser notre page estimation des frais de syndic.
Comparer les forfaits proposés, et le tarif des prestations particulières, reste donc essentiel avant de s'engager pour la durée du mandat.
- Le forfait minimum peut peser lourd dans une petite copropriété.
- Demander une simulation chiffrée adaptée au nombre de lots.
- Comparer les forfaits avant de signer un nouveau mandat.