Petite copropriété de moins de 5 lots : quelles règles s'appliquent ?

Une copropriété de moins de 5 lots est-elle vraiment une copropriété ?

Oui. La loi du 10 juillet 1965 régit tout immeuble dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes, sans seuil de taille. En revanche, un petit immeuble ne fonctionne pas exactement comme une grande résidence : la loi prévoit un régime simplifié pour les syndicats de cinq lots au plus (articles 41-8 à 41-12).

Le champ d'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne dépend pas du nombre de lots (article 1). Mais depuis le 1er juin 2020, une section de la loi est consacrée aux petites copropriétés. Elle s'applique lorsque le syndicat comporte au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou lorsque son budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 € (article 41-8).

Ce régime ne supprime pas le statut de la copropriété, il allège certaines obligations. Le syndicat n'est pas tenu de constituer un conseil syndical (article 41-9). Il n'est pas tenu à une comptabilité en partie double, et ses engagements peuvent être constatés en fin d'exercice (article 41-10). Enfin, les décisions, à l'exclusion du vote du budget prévisionnel et de l'approbation des comptes, peuvent être prises à l'unanimité des voix des copropriétaires lors d'une consultation écrite, sans convoquer d'assemblée générale. Cette consultation est organisée par le syndic, à son initiative ou à la demande d'un copropriétaire (article 41-12).

Si le syndicat a adopté la forme coopérative sans instituer de conseil syndical, l'assemblée générale désigne le syndic parmi ses membres à la majorité des voix de tous les copropriétaires, et désigne une ou plusieurs personnes chargées du contrôle des comptes (article 41-11).

Si vous êtes copropriétaire dans un petit immeuble et que vous hésitez sur vos droits, la première étape consiste à relire le règlement de copropriété de votre immeuble, qui précise la répartition des charges et l'usage des parties communes.

• Le statut de copropriété ne dépend pas du nombre de lots.
• Régime simplifié : cinq lots au plus à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou budget prévisionnel moyen inférieur à 15 000 € sur trois exercices consécutifs.
• Conseil syndical facultatif, comptabilité simplifiée, décisions possibles par consultation écrite à l'unanimité, sauf le budget et les comptes.

Et si l'immeuble ne compte que deux copropriétaires ?

Un régime spécifique s'applique aux syndicats dont les voix sont réparties entre deux copropriétaires (articles 41-13 à 41-23 de la loi de 1965). La plupart des décisions peuvent alors être prises sans réunir d'assemblée générale, à l'exception du vote du budget prévisionnel et de l'approbation des comptes.

Le copropriétaire qui détient plus de la moitié des voix peut prendre seul les décisions relevant de la majorité des voix exprimées, ainsi que la désignation du syndic. Celui qui détient au moins deux tiers des voix peut prendre seul les décisions relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires. Et chacun, quel que soit son nombre de voix, peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l'immeuble, même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence (article 41-16).

Ces décisions et les mesures conservatoires peuvent être prises sans réunion de l'assemblée générale. Le copropriétaire qui décide est chargé de leur exécution et doit les notifier à l'autre, à peine d'inopposabilité (article 41-17). L'autre copropriétaire peut contester la décision dans un délai de deux mois à compter de sa notification ; sauf urgence, l'exécution d'une décision prise sans son accord est suspendue pendant ce délai (article 41-19). Les deux copropriétaires peuvent aussi se réunir sans convocation préalable (article 41-18).

• Plus de la moitié des voix : décisions à la majorité des voix exprimées et désignation du syndic.
• Au moins deux tiers des voix : décisions à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
• Le budget prévisionnel et l'approbation des comptes restent exclus des décisions prises sans assemblée.

Un syndic est-il obligatoire dans un immeuble de 4 ou 5 lots ?

Oui. Le régime simplifié des petites copropriétés ne supprime pas le syndic : c'est même lui qui organise la consultation écrite des copropriétaires (article 41-12). Il peut être professionnel ou non professionnel, souvent appelé bénévole ; dans ce dernier cas, seul un copropriétaire d'un ou plusieurs lots de l'immeuble peut exercer la fonction (article 17-2).

Dans une petite copropriété, beaucoup de copropriétaires choisissent la formule du syndic bénévole pour limiter les coûts. Cette solution est légale, mais elle demande du temps et une bonne organisation administrative. Avant de vous lancer, consultez notre guide sur le syndic bénévole et comment faire pour mesurer les responsabilités concernées.

D'autres copropriétés de petite taille préfèrent un syndic professionnel, parfois en ligne, pour alléger la charge de gestion. Si vous hésitez entre les deux options, l'article syndic professionnel ou bénévole détaille les avantages et limites de chaque choix.

• Le syndic non professionnel, souvent appelé bénévole, est obligatoirement un copropriétaire de l'immeuble (article 17-2).
• Le syndic professionnel doit être titulaire d'une carte professionnelle (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet), justifier d'une garantie financière et d'une assurance responsabilité civile professionnelle.
• Le syndic est en principe désigné par l'assemblée générale ; dans le régime simplifié, la décision peut aussi être prise à l'unanimité par consultation écrite, et à deux copropriétaires, par celui qui détient plus de la moitié des voix.

Le fonds de travaux est-il obligatoire pour une petite copropriété ?

Oui, s'il s'agit d'un immeuble à destination totale ou partielle d'habitation. Le syndicat constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la réception des travaux de construction (article 14-2-1). Le texte en vigueur ne prévoit aucune dispense liée au nombre de lots, et la section consacrée aux petites copropriétés (articles 41-8 à 41-12) n'en prévoit pas non plus.

La cotisation annuelle minimale est fixée par la loi à 5 % du budget prévisionnel, sauf si un plan pluriannuel de travaux a été adopté par l'assemblée. Dans ce dernier cas, la cotisation ne peut être inférieure ni à 2,5 % du montant des travaux prévus par ce plan, ni à 5 % du budget prévisionnel. L'assemblée générale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d'un montant supérieur (article 14-2-1). Pour un exemple chiffré appliqué à un petit immeuble, consultez le calcul de la cotisation au fonds de travaux.

Le plan pluriannuel de travaux concerne lui aussi les petits immeubles : à l'expiration d'un délai de quinze ans à compter de la réception des travaux de construction, un projet de plan est élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation. Le syndicat en est dispensé si le diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix années qui suivent son élaboration (article 14-2).

La loi Climat et Résilience a fixé l'entrée en vigueur de ces règles selon la taille du syndicat : le 1er janvier 2023 au-delà de deux cents lots, le 1er janvier 2024 entre cinquante et un et deux cents lots, et le 1er janvier 2025 pour les syndicats d'au plus cinquante lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces (article 171 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021). Une petite copropriété y est donc soumise depuis le 1er janvier 2025. Pour aller plus loin, consultez le dossier sur le PPPT dans les petites copropriétés et notre article fonds de travaux copropriété.

• Cotisation minimale légale : 5 % du budget prévisionnel annuel, sauf plan pluriannuel adopté.
• Avec un plan pluriannuel adopté, la cotisation minimale cumule 2,5 % du montant des travaux et 5 % du budget prévisionnel.
• Les sommes versées au fonds de travaux sont attachées aux lots et ne sont pas remboursées par le syndicat lors de la vente d'un lot.

Comment organiser une assemblée générale dans un immeuble de 4 copropriétaires ?

Quand une assemblée générale est réunie, la convocation est notifiée au moins 21 jours avant la réunion, sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement de copropriété (article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Mais dans le régime simplifié, l'assemblée n'est pas toujours nécessaire : hors budget prévisionnel et approbation des comptes, une décision peut être prise à l'unanimité par consultation écrite organisée par le syndic.

Avec seulement trois ou quatre voix en présence, chaque vote pèse lourd. Il est donc essentiel de bien préparer l'ordre du jour et d'anticiper les pouvoirs des copropriétaires absents. Pour vous aider à structurer cette préparation, consultez notre guide de l'assemblée générale de copropriété.

En assemblée, les décisions se votent selon trois régimes de majorité : la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (article 24), la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25), et la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix (article 26). Dans un immeuble de quatre lots, l'absence sans pouvoir d'un copropriétaire qui détient une part importante des voix peut suffire à empêcher d'atteindre la majorité de l'article 25, puisqu'elle se calcule sur les voix de tous les copropriétaires. L'article majorité article 24, 25, 26 détaille ces trois régimes avec des exemples concrets.

• La convocation respecte un délai minimal de 21 jours, sauf urgence.
• Le budget prévisionnel et l'approbation des comptes ne peuvent pas être décidés par consultation écrite.
• Chaque voix compte davantage dans un petit syndicat de copropriétaires.
• Les pouvoirs donnés par les absents peuvent faire basculer le résultat d'un vote.

Peut-on changer de syndic facilement dans une petite copropriété ?

Oui. Les délais de transmission des documents par l'ancien syndic, fixés par l'article 18-2 de la loi de 1965, sont les mêmes quelle que soit la taille de la copropriété. En revanche, la décision elle-même peut être prise plus simplement : dans le régime simplifié, par consultation écrite à l'unanimité, et sans conseil syndical, la mise en concurrence des contrats de syndic n'est pas obligatoire (article 21).

Le syndic sortant doit remettre la trésorerie et les références bancaires dans les 15 jours suivant la cessation de ses fonctions, les documents et archives du syndicat dans le mois, puis l'état des comptes dans les deux mois suivant ce délai d'un mois. Ces délais s'appliquent de la même façon, que votre immeuble compte 4 ou 40 lots. Pour préparer ce changement étape par étape, consultez notre guide pour changer de syndic.

Avant de vous engager, pensez à comparer plusieurs syndics pour choisir une offre adaptée à la taille réelle de votre copropriété, et évitez les forfaits pensés pour de grands ensembles.

• Les délais de transmission des documents sont fixés par la loi, identiques pour toutes les tailles de copropriété.
• Le changement de syndic se décide en assemblée générale ou, dans le régime simplifié, par consultation écrite à l'unanimité.
• Mieux vaut comparer des offres adaptées à un petit nombre de lots avant de signer un nouveau contrat.