Le ravalement de façade est-il obligatoire en copropriété ?
Le ravalement n'est pas obligatoire partout et en permanence. Il devient une obligation quand la mairie l'impose par une injonction, à Paris et dans les communes inscrites sur une liste administrative, ou quand la façade présente un danger. En dehors de ces cas, la copropriété reste libre de programmer les travaux selon son propre calendrier.
À Paris et dans les communes figurant sur une liste établie par l'autorité administrative, sur proposition ou après avis conforme du conseil municipal, les façades doivent être tenues en bon état de propreté. Les travaux sont effectués au moins une fois tous les dix ans, sur injonction de la mairie (article L126-2 du Code de la construction et de l'habitation). Ce n'est donc pas une règle appliquée partout : tout dépend de la commune où se situe l'immeuble.
En dehors de cette obligation municipale, le ravalement reste un choix technique lié à l'état du bâtiment. Le carnet d'entretien de la copropriété permet de suivre l'usure de la façade et d'anticiper les travaux avant qu'ils ne deviennent urgents ou coûteux.
- Obligation municipale : injonction de la mairie, au moins tous les dix ans, dans les communes concernées.
- Obligation de sécurité : façade dégradée, risque de chute de matériaux.
- Choix technique : entretien préventif décidé par la copropriété elle-même.
Que risque une copropriété qui ne fait pas les travaux imposés ?
Si les travaux ne sont pas entrepris dans les six mois de l'injonction, le maire peut les prescrire par arrêté, avec un délai d'exécution d'un an au plus. Passé ce délai, il peut les faire exécuter d'office aux frais du propriétaire, sur autorisation du juge. Le propriétaire qui n'exécute pas les travaux dans les délais est aussi puni d'une amende de 3 750 €.
En copropriété, l'arrêté est notifié au syndicat, par l'intermédiaire du syndic, qui doit en informer sans délai chaque copropriétaire par lettre recommandée avec avis de réception (article L126-3 du Code de la construction et de l'habitation). L'amende est prévue par l'article L183-12 du même code. Retarder les travaux peut donc coûter cher à l'ensemble des copropriétaires.
- Arrêté du maire avec sommation d'exécuter les travaux dans un délai d'un an au plus.
- Amende de 3 750 € en cas de non-respect des délais.
- Travaux d'office possibles, sur autorisation du juge, aux frais du propriétaire.
Comment voter le ravalement de façade en assemblée générale ?
Le ravalement de façade se vote en assemblée générale. Un ravalement d'entretien, nécessaire à la conservation de l'immeuble, ou rendu obligatoire par une injonction de la mairie, relève en principe de la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 : la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Si le projet ajoute des travaux d'amélioration, une majorité plus exigeante peut s'appliquer à ces travaux.
L'ordre du jour doit mentionner clairement les travaux envisagés, avec un ou plusieurs devis annexés à la convocation d'assemblée générale. Le syndic prépare ce dossier en amont, souvent avec l'aide du conseil syndical, pour comparer les propositions d'entreprises.
Pour bien comprendre les règles de majorité applicables selon le type de travaux, il est utile de consulter le détail des majorités article 24, 25 et 26 avant l'assemblée générale.
- Devis annexés à la convocation, envoyés au moins 21 jours avant l'AG.
- Vote en principe à la majorité de l'article 24 pour un ravalement d'entretien ou imposé.
- Le conseil syndical peut aider à sélectionner les entreprises.
Combien coûte un ravalement de façade et comment le financer ?
Le coût d'un ravalement dépend de la surface, de la technique employée et de l'état du support. Le financement peut s'appuyer sur le fonds de travaux, un appel de fonds exceptionnel, ou un emprunt collectif voté en assemblée générale.
Le fonds de travaux Alur (réserve financière obligatoire alimentée chaque année, art. 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965) constitue souvent une première source de financement, à condition qu'il ait été suffisamment provisionné. Le fonds de travaux en copropriété doit représenter au moins 5 % du budget prévisionnel chaque année.
Quand le fonds ne suffit pas, l'assemblée générale peut voter un appel de fonds exceptionnel réparti selon les tantièmes, ou un emprunt collectif souscrit par le syndicat. Pour estimer le budget global du chantier, demander des devis à plusieurs entreprises reste la méthode la plus fiable.
- Fonds de travaux Alur : première source, sous réserve de provisionnement suffisant.
- Appel de fonds exceptionnel réparti selon les tantièmes de chaque lot.
- Emprunt collectif voté en AG pour étaler la charge financière.