Qu'est-ce qu'un pré-état daté en copropriété ?
Le pré-état daté est un document préparé par le syndic à la demande du vendeur ou du notaire, avant la signature du compromis de vente. Il réunit les informations financières que la loi impose de remettre à l'acheteur au plus tard à la signature de la promesse de vente : charges payées par le vendeur, sommes susceptibles d'être dues par l'acheteur, impayés au sein de la copropriété, part du fonds de travaux. Il aide l'acheteur à évaluer la situation financière du bien avant de s'engager.
Quand un copropriétaire met son appartement en vente, l'acheteur a besoin d'informations précises sur les charges à venir. Le pré-état daté répond à ce besoin. Le mot « pré-état daté » ne figure dans aucun texte. En revanche, l'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation impose de remettre à l'acheteur, au plus tard à la signature de la promesse de vente, une liste d'informations financières sur le lot et sur la copropriété. Le pré-état daté est le document que le syndic établit en pratique pour les réunir. Pour comprendre le cadre général de ces échanges, vous pouvez consulter notre article sur le règlement de copropriété.
Ce document se distingue de l'état daté prévu par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 5, qui lui est obligatoire et transmis juste avant la signature de l'acte authentique. Le pré-état daté sert d'estimation en amont, souvent moins détaillée.
- Il donne un premier aperçu des charges du lot.
- Il n'a pas de valeur juridique contraignante comme l'état daté final.
- Il est demandé en général par le notaire ou l'agent immobilier.
Que contient un pré-état daté ?
Le pré-état daté indique le montant des charges courantes et hors budget payées par le vendeur sur les deux derniers exercices, les sommes susceptibles d'être dues au syndicat par l'acheteur, l'état global des impayés de charges et de la dette du syndicat envers ses fournisseurs, ainsi que la part du fonds de travaux attachée au lot et la dernière cotisation versée. Il permet à l'acheteur d'anticiper ses futures dépenses de copropriété.
Le contenu précis dépend du syndic, mais il reprend en général les mêmes rubriques que l'état daté final, en version simplifiée. On y trouve le montant des charges de copropriété payées par le vendeur au titre des deux exercices précédant la vente, les sommes susceptibles d'être dues au syndicat par l'acheteur, et la part du fonds de travaux attachée au lot (réserve destinée à financer des travaux, prévu à l'article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Il mentionne aussi l'état global des impayés de charges au sein de la copropriété et de la dette du syndicat envers ses fournisseurs. Ces informations évitent à l'acheteur de découvrir une mauvaise surprise après la signature.
- Charges courantes et hors budget payées par le vendeur sur deux exercices.
- Part du fonds de travaux attachée au lot et dernière cotisation versée.
- État global des impayés de charges et de la dette envers les fournisseurs.
- Sommes susceptibles d'être dues au syndicat par l'acheteur.
Qui paie le pré-état daté et combien coûte-t-il ?
Le pré-état daté est en général payé par le vendeur, car c'est lui qui en fait la demande auprès du syndic. Son prix varie selon les syndics. Il n'est pas plafonné par la loi, contrairement à celui de l'état daté.
Contrairement à l'état daté final, dont le tarif maximum (380 € TTC) est fixé par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020, le prix du pré-état daté n'est pas plafonné. Chaque syndic applique son propre tarif, précisé dans le contrat de syndic ou dans le devis remis au copropriétaire. Cette différence explique pourquoi il est utile de comparer les syndics avant de signer un mandat, notamment sur les frais annexes.
- Prix libre, fixé par chaque syndic.
- Frais à la charge du vendeur, sauf accord contraire.
- Tarif non plafonné par la loi, à vérifier dans le contrat de syndic.
Sous quel délai le syndic doit-il fournir le pré-état daté ?
Aucun texte n'impose au syndic un délai pour remettre le pré-état daté. La seule échéance légale est celle du vendeur : les informations financières doivent être remises à l'acheteur au plus tard à la signature de la promesse de vente. Mieux vaut donc le demander dès la mise en vente.
Ce délai peut créer des tensions lors d'une vente pressée. Si le syndic tarde, le compromis peut être retardé. Il est utile de vérifier les délais annoncés dans le contrat de syndic avant la mise en vente, surtout si vous vendez rapidement après un changement de syndic (voir notre article sur le changement de syndic).
Un syndic réactif, avec un espace en ligne à jour, peut réduire ce délai. Cela fait partie des critères à observer lors du choix d'un syndic, au même titre que la gestion des appels de fonds ou la clarté des comptes.
- Aucun délai légal imposé au syndic.
- Délai souvent précisé dans le contrat de syndic.
- Un espace en ligne à jour peut accélérer la remise du document.
Quelle différence entre pré-état daté et état daté ?
Le pré-état daté est remis avant le compromis de vente, à titre informatif. L'état daté est un document obligatoire remis juste avant la signature de l'acte authentique, avec des informations financières définitives et vérifiées à la date de la vente.
Cette distinction est importante car les chiffres peuvent évoluer entre les deux documents, notamment si de nouvelles charges sont appelées ou si une assemblée générale a voté de nouveaux travaux entre-temps. Pour suivre ces évolutions, consultez notre article sur le vote des travaux en assemblée générale.
- Pré-état daté : document informel, remis avant le compromis.
- État daté : document obligatoire, remis avant l'acte authentique.
- Les montants peuvent différer entre les deux étapes.