Qu'est-ce qu'un pré-état daté en copropriété ?
Le pré-état daté est un document préparé par le syndic à la demande du vendeur ou du notaire, avant la signature du compromis de vente. Il présente les charges courantes du lot, les sommes dues au syndicat et l'état des procédures en cours. Il aide l'acheteur à évaluer la situation financière du bien avant de s'engager.
Quand un copropriétaire met son appartement en vente, l'acheteur a besoin d'informations précises sur les charges à venir. Le pré-état daté répond à ce besoin. Il n'est pas prévu par un article de loi spécifique, mais il est devenu une pratique courante demandée par les notaires avant la rédaction du compromis. Pour comprendre le cadre général de ces échanges, vous pouvez consulter notre article sur le règlement de copropriété.
Ce document se distingue de l'état daté prévu par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 5, qui lui est obligatoire et transmis juste avant la signature de l'acte authentique. Le pré-état daté sert d'estimation en amont, souvent moins détaillée.
- Il donne un premier aperçu des charges du lot.
- Il n'a pas de valeur juridique contraignante comme l'état daté final.
- Il est demandé en général par le notaire ou l'agent immobilier.
Que contient un pré-état daté ?
Le pré-état daté indique le montant des charges courantes et des charges pour travaux, les sommes restant dues par le vendeur, les éventuelles procédures judiciaires en cours et le montant de la cotisation au fonds de travaux. Il permet à l'acheteur d'anticiper ses futures dépenses de copropriété.
Le contenu précis dépend du syndic, mais il reprend en général les mêmes rubriques que l'état daté final, en version simplifiée. On y trouve le montant des charges de copropriété dues pour l'année en cours, les sommes appelées mais non encore versées, et la part du vendeur dans le fonds de travaux (fonds obligatoire destiné à financer les travaux futurs, prévu à l'article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Il mentionne aussi si des travaux votés en assemblée générale restent à financer, et si des procédures de recouvrement d'impayés de charges sont en cours contre le vendeur ou d'autres copropriétaires. Ces informations évitent à l'acheteur de découvrir une mauvaise surprise après la signature.
- Montant des charges courantes et charges de travaux.
- Solde du fonds de travaux attaché au lot.
- Procédures en cours contre le syndicat ou le vendeur.
- Travaux votés non encore réglés.
Qui paie le pré-état daté et combien coûte-t-il ?
Le pré-état daté est en général payé par le vendeur, car c'est lui qui en fait la demande auprès du syndic. Son coût varie selon les syndics, souvent entre 150 et 400 euros. Ce tarif n'est pas encadré par la loi, contrairement à certains frais de mutation.
Contrairement à l'état daté final, dont le tarif maximum est fixé par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020, le pré-état daté n'est pas réglementé. Chaque syndic applique son propre tarif, précisé dans le contrat de syndic ou dans le devis remis au copropriétaire. Cette différence explique pourquoi il est utile de comparer les syndics avant de signer un mandat, notamment sur les frais annexes.
Selon l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement), les frais liés aux documents de copropriété demandés lors d'une vente représentent une part croissante des frais annexes à la charge du vendeur. Il est donc conseillé de vérifier ce poste avant de mettre un bien en vente.
- Coût moyen souvent situé entre 150 et 400 euros.
- Frais à la charge du vendeur, sauf accord contraire.
- Tarif non plafonné par la loi, à vérifier dans le contrat de syndic.
Sous quel délai le syndic doit-il fournir le pré-état daté ?
Aucun texte de loi n'impose un délai précis pour la remise du pré-état daté. En pratique, les syndics le fournissent en général sous quinze à trente jours après la demande, selon leur charge de travail et les engagements pris dans le contrat de syndic.
Ce délai peut créer des tensions lors d'une vente pressée. Si le syndic tarde, le compromis peut être retardé. Il est utile de vérifier les délais annoncés dans le contrat de syndic avant la mise en vente, surtout si vous vendez rapidement après un changement de syndic (voir notre article sur le changement de syndic).
Un syndic réactif, avec un espace en ligne à jour, peut réduire ce délai. Cela fait partie des critères à observer lors du choix d'un syndic, au même titre que la gestion des appels de fonds ou la clarté des comptes.
- Délai indicatif de quinze à trente jours, non fixé par la loi.
- Délai souvent précisé dans le contrat de syndic.
- Un espace en ligne à jour peut accélérer la remise du document.
Quelle différence entre pré-état daté et état daté ?
Le pré-état daté est remis avant le compromis de vente, à titre informatif. L'état daté est un document obligatoire remis juste avant la signature de l'acte authentique, avec des informations financières définitives et vérifiées à la date de la vente.
Cette distinction est importante car les chiffres peuvent évoluer entre les deux documents, notamment si de nouvelles charges sont appelées ou si une assemblée générale a voté de nouveaux travaux entre-temps. Pour suivre ces évolutions, consultez notre article sur le vote des travaux en assemblée générale.
- Pré-état daté : document informel, remis avant le compromis.
- État daté : document obligatoire, remis avant l'acte authentique.
- Les montants peuvent différer entre les deux étapes.