Qu'est-ce que la loi Climat et Résilience change pour une copropriété ?
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 renforce plusieurs obligations déjà présentes dans la loi du 10 juillet 1965, en particulier autour de la rénovation énergétique. Deux outils structurent cette démarche en copropriété : le fonds de travaux (art. 14-2-1) et le plan pluriannuel de travaux, ou PPT (art. 14-2). Chaque immeuble doit vérifier lequel s'applique à sa situation.
Dans un immeuble de 18 lots comme celui de Laure, ces obligations ne tombent pas toutes en même temps. Le fonds de travaux suit une logique de délai après construction, le plan pluriannuel de travaux suit une autre logique, liée à l'âge du bâtiment et à un vote en assemblée générale. Mieux vaut distinguer les deux avant d'en parler au conseil syndical.
Le texte de référence reste la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, modifiée à plusieurs reprises. Pour vérifier un article précis, vous pouvez consulter Légifrance, loi du 10 juillet 1965.
- Le fonds de travaux (art. 14-2-1) impose une épargne collective dans le temps.
- Le plan pluriannuel de travaux (art. 14-2) programme les travaux à venir sur plusieurs années.
- Les deux obligations sont distinctes et répondent à des règles différentes.
Le fonds de travaux est-il obligatoire dans une petite copropriété ?
Oui. Le fonds de travaux (art. 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965) s'applique aux immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, dix ans après la réception des travaux de construction. Il n'existe pas d'exception liée au nombre de lots : un immeuble de 12 lots est concerné au même titre qu'un immeuble plus grand.
Pour Olivier, copropriétaire méfiant sur ses charges, cette cotisation apparaît souvent comme une ligne nouvelle sur son appel de fonds. Elle correspond pourtant à une obligation légale, pas à une décision arbitraire du syndic.
La cotisation annuelle est d'au moins 5 % du budget prévisionnel. Si un plan pluriannuel de travaux a été adopté, la cotisation ne peut être inférieure à 2,5 % du montant des travaux prévus par ce plan, et reste au moins égale à 5 % du budget prévisionnel. Les deux seuils se cumulent, ils ne se remplacent pas. Pour le calcul détaillé selon votre budget, consultez notre article sur le calcul de la cotisation au fonds de travaux.
- Délai de départ : 10 ans après la réception des travaux de construction.
- Cotisation minimale : 5 % du budget prévisionnel, sans plan adopté.
- Si un plan est adopté : 2,5 % des travaux prévus et 5 % du budget prévisionnel, cumulés.
Qu'est-ce que le plan pluriannuel de travaux (PPT) et quand s'impose-t-il ?
Le plan pluriannuel de travaux (art. 14-2 de la loi de 1965) est un projet de programmation des travaux sur plusieurs années, élaboré après 15 ans d'existence de l'immeuble si des travaux apparaissent nécessaires dans les 10 ans à venir. Son adoption se vote en assemblée générale à la majorité de l'article 25.
Ce plan s'appuie notamment sur le diagnostic de performance énergétique (DPE, document qui évalue la consommation d'énergie d'un logement ou d'un immeuble) mentionné à l'article L. 126-31 du code de la construction et de l'habitation. Il ne s'agit pas d'une obligation automatique dès 15 ans : le texte prévoit l'élaboration d'un projet, dont l'adoption reste soumise au vote des copropriétaires.
Pour préparer ce vote, le conseil syndical joue un rôle central : il peut demander des devis, échanger avec le syndic en amont, et inscrire le sujet à l'ordre du jour. Retrouvez une présentation complète dans notre article sur le plan pluriannuel de travaux.
- Le PPT concerne les immeubles de plus de 15 ans, sous condition de travaux nécessaires dans les 10 ans.
- Son adoption se vote à la majorité de l'article 25.
- Le DPE de l'immeuble sert de base à l'analyse préalable au plan.
Les petites copropriétés ont-elles des obligations allégées ?
Oui, mais uniquement sur certains points précis. Le régime des petites copropriétés (art. 41-8 à 41-12 de la loi de 1965) s'applique aux syndicats de cinq lots au plus, ou dont le budget prévisionnel moyen est inférieur à 15 000 €. Ces syndicats ne sont pas tenus d'avoir un conseil syndical ni une comptabilité en partie double.
Dans un immeuble de 10 à 25 lots comme ceux visés par Laure ou Thomas, ce régime allégé ne s'applique généralement pas : il concerne les syndicats d'au plus cinq lots. Le fonds de travaux, lui, reste dû dès lors que l'immeuble a dix ans et une destination d'habitation, quel que soit le nombre de lots.
Il ne faut donc pas confondre taille réduite de la copropriété et dispense d'obligations climatiques. Pour les immeubles de taille intermédiaire, il reste pertinent de vérifier le texte exact plutôt que de se fier à une rumeur entendue en assemblée générale. Vous pouvez aussi comparer les pratiques de plusieurs syndics sur ce sujet avec notre comparatif de syndics.
- Le régime allégé de l'article 41-8 vise les syndicats de cinq lots au plus.
- Au-delà de ce seuil, les règles habituelles de la loi de 1965 s'appliquent.
- Le fonds de travaux ne connaît aucune exception liée au nombre de lots.
Comment préparer ces sujets avant l'assemblée générale ?
La préparation commence par un échange entre le président du conseil syndical et le syndic, pour clarifier où en est l'immeuble sur le fonds de travaux et le plan pluriannuel. Les sujets techniques et chiffrés gagnent à être inscrits à l'ordre du jour avec le plus d'informations possible, pour permettre un vote informé.
Pour Laure, cela veut dire demander au syndic un point précis sur la date de construction de l'immeuble, le montant déjà épargné au fonds de travaux, et l'état d'avancement d'un éventuel plan pluriannuel. Ces informations doivent apparaître clairement dans la convocation, envoyée en principe au moins 21 jours avant l'assemblée générale, sauf urgence (art. 9 et 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967).
Si un copropriétaire souhaite ajouter une question liée à ces obligations trop tard pour la convocation en cours, elle est reportée à l'assemblée générale suivante. Pour organiser ce travail en amont, notre guide sur l'assemblée générale de copropriété détaille les étapes à suivre.
- Faire le point avec le syndic sur la date de construction et l'épargne déjà constituée.
- Demander une inscription claire à l'ordre du jour, avec documents à l'appui.
- Respecter le délai de convocation de 21 jours, sauf urgence.