Que vise la loi habitat dégradé du 9 avril 2024 ?
La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 vise l'accélération et la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement. Elle modifie notamment la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété. Une partie de ses mesures concerne toutes les copropriétés, une autre renforce le traitement des copropriétés en difficulté. Pour le détail exact, le texte intégral publié au Journal officiel du 10 avril 2024 fait foi.
Ce texte fait partie d'un mouvement plus large de lutte contre l'habitat indigne et dégradé, qui touche en priorité les immeubles où les travaux s'accumulent sans financement et où les impayés de charges s'installent durablement. Il ne remplace pas les textes existants sur la copropriété en difficulté, il les complète.
Les modifications qu'elle apporte à la loi de 1965 sont en vigueur depuis le 11 avril 2024. Trois d'entre elles concernent aussi une petite copropriété de 10 à 30 lots qui fonctionne normalement, charges payées et travaux suivis.
- Emprunt collectif : l'assemblée générale peut voter, à la même majorité que les travaux concernés, un emprunt au nom du syndicat pour les financer. Chaque copropriétaire y participe, sauf s'il notifie son refus au syndic dans les deux mois de la notification du procès-verbal et verse sa quote-part dans les six mois (art. 26-4 de la loi de 1965).
- Travaux d'économies d'énergie : si le projet n'a pas recueilli le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois sur un projet identique peut statuer à la majorité de l'article 24 (art. 25-1).
- Notifications : les notifications et mises en demeure sont valablement faites par voie électronique, et chaque copropriétaire peut demander à tout moment à les recevoir par voie postale (art. 42-1).
Ma petite copropriété de 10 à 30 lots est-elle concernée ?
Oui pour les mesures générales (emprunt collectif, vote des travaux d'économies d'énergie, notifications), qui s'appliquent quelle que soit la taille de l'immeuble. Les procédures renforcées pour les copropriétés en difficulté, elles, ne concernent une petite copropriété que si elle franchit l'un des seuils d'alerte fixés par la loi.
Le nombre de lots ne protège pas une copropriété. Les seuils qui comptent sont financiers et de gouvernance : lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles au titre du budget prévisionnel et du fonds de travaux, ou en l'absence de vote d'approbation des comptes depuis au moins deux ans, le syndic doit en informer le conseil syndical et demander au juge la désignation d'un mandataire ad hoc (art. 29-1 A de la loi de 1965). Le cas des deux ans sans approbation des comptes a été ajouté par la loi du 9 avril 2024. Le nombre de lots n'intervient que pour abaisser le seuil d'impayés à 15 % dans les copropriétés de plus de deux cents lots.
Cela ne veut pas dire qu'une petite copropriété doit baisser la garde. Un immeuble de 15 lots peut connaître des difficultés progressives : quelques impayés de charges non traités, un ravalement reporté plusieurs fois, un budget trop serré pour l'entretien courant. La vigilance du conseil syndical reste une protection importante, indépendamment de ce texte de loi.
- Aucun nombre de lots ne met une copropriété à l'abri.
- Deux seuils à surveiller : 25 % d'impayés à la clôture des comptes, deux ans sans approbation des comptes.
Quels signaux doivent alerter le conseil syndical ?
Des impayés de charges qui durent, des travaux votés mais jamais lancés, ou un budget qui ne couvre plus l'entretien courant sont des signaux à prendre au sérieux. Tant que les seuils de la loi ne sont pas atteints, ils ne déclenchent aucune procédure, mais ils méritent d'être traités tôt, avant qu'une difficulté ponctuelle ne s'aggrave.
Le rôle du conseil syndical est justement de suivre ces indicateurs au fil de l'eau : solde de trésorerie, taux d'impayés, avancement des travaux votés en assemblée générale. Un suivi régulier, même modeste, permet souvent d'agir avant que la situation ne devienne difficile à redresser.
Un autre signal mérite une attention particulière depuis la loi du 9 avril 2024 : une assemblée générale qui n'approuve pas les comptes. Au bout de deux ans sans vote d'approbation, le syndic doit saisir le juge pour faire désigner un mandataire ad hoc (art. 29-1 A de la loi de 1965).
- Impayés de charges qui s'installent dans la durée.
- Travaux votés mais reportés sans financement clair.
- Trésorerie insuffisante pour l'entretien courant.
- Comptes qui ne sont plus approuvés en assemblée générale.
Quel est le rôle du syndic face à ce type de dispositif ?
Le syndic administre l'immeuble, tient la comptabilité du syndicat et soumet les comptes au vote de l'assemblée générale (art. 18 de la loi de 1965). Lorsque les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles à la clôture des comptes, ou si les comptes ne sont plus approuvés depuis deux ans, il doit en informer le conseil syndical et saisir le juge pour faire désigner un mandataire ad hoc (art. 29-1 A). S'il ne le fait pas et qu'une administration provisoire est ensuite prononcée, le juge peut mettre tout ou partie de ses frais à sa charge (art. 29-1).
Dans une petite copropriété, ce rôle de vigilance repose souvent sur un équilibre entre le syndic professionnel et un conseil syndical impliqué. Si le syndic ne communique pas sur l'état des comptes ou tarde à alerter sur des impayés, le conseil syndical peut demander des explications, voire envisager un changement de syndic.
Pour les copropriétaires qui veulent vérifier que leur syndic remplit correctement ses obligations courantes, une comparaison objective des pratiques reste utile : comparer les syndics permet de situer le niveau de service attendu pour un immeuble de 10 à 30 lots.
- Information du conseil syndical et saisine du juge dès qu'un seuil de l'article 29-1 A est atteint.
- Information des copropriétaires et des occupants lorsque l'immeuble fait l'objet d'une procédure de police de la sécurité et de la salubrité, obligation ajoutée par la loi du 9 avril 2024 (art. 18).
Que faire si votre copropriété montre des signes de fragilité ?
La première étape consiste à faire le point avec le conseil syndical sur l'état réel des comptes et des travaux, avant d'envisager une procédure plus lourde. Tant que les seuils d'alerte ne sont pas atteints, un suivi renforcé peut suffire à redresser la situation d'un immeuble de 10 à 30 lots.
Concrètement, cela passe par une relecture du budget prévisionnel, un point sur les impayés, et une vérification de l'avancement des travaux votés. Si le syndic actuel ne fournit pas ces éléments de façon claire, une mise en concurrence du syndic peut être envisagée par le conseil syndical.
La désignation et la révocation du syndic se votent à la majorité de l'article 25 de la loi de 1965. Si cette majorité n'est pas atteinte mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24 (art. 25-1). Pour comprendre ces règles, l'article sur les majorités de l'article 24, 25 et 26 explique les différences entre ces votes.
- Faire un point chiffré avec le conseil syndical avant toute démarche lourde.
- Vérifier la transparence du syndic sur les comptes et les travaux.
- Envisager un changement de syndic si le suivi reste insuffisant.