Peut-on louer son appartement en meublé touristique dans une copropriété ?
En règle générale, oui, sauf si le règlement de copropriété l'interdit explicitement. Beaucoup de règlements anciens contiennent une clause d'« habitation bourgeoise exclusive » ou « bourgeoise simple », qui peut restreindre ou interdire une activité commerciale comme la location de courte durée.
Avant de mettre votre logement en ligne sur une plateforme, il faut lire le règlement de copropriété dans son intégralité. Ce document fixe la destination de l'immeuble : habitation, habitation mixte, ou habitation bourgeoise. La formulation exacte change tout.
Une clause d'« habitation bourgeoise exclusive » interdit en général toute activité professionnelle ou commerciale, y compris la location meublée touristique répétée. Une clause d'« habitation bourgeoise simple » tolère parfois les professions libérales, mais reste souvent stricte sur les locations de courte durée. La jurisprudence considère la location touristique répétée comme une activité commerciale lorsqu'elle est habituelle et lucrative.
- Vérifier la destination de l'immeuble inscrite au règlement.
- Identifier si une clause d'habitation bourgeoise existe.
- Demander au syndic une copie à jour du règlement si besoin.
Faut-il déclarer sa location meublée touristique ?
Oui. Depuis la loi du 19 novembre 2024, toute personne qui propose un meublé de tourisme doit le déclarer au préalable sur un téléservice national, qui délivre un numéro de déclaration (art. L. 324-1-1 du code du tourisme). Dans certaines communes, dont Paris, une autorisation de changement d'usage peut en plus être exigée, en particulier si le logement n'est pas la résidence principale du loueur.
Cette obligation municipale est indépendante des règles de copropriété. Même si le règlement autorise la location touristique, il faut respecter les formalités locales, notamment dans les villes soumises à une réglementation renforcée comme Paris. Le non-respect de cette déclaration expose à une amende administrative prononcée par la commune, jusqu'à 10 000 €.
Une résidence principale ne peut pas être louée en meublé de tourisme plus de 120 jours par an, et la commune peut abaisser ce plafond jusqu'à 90 jours. Le copropriétaire qui a déclaré son lot doit aussi en informer le syndic, qui inscrit un point d'information sur ces locations à l'ordre du jour de la prochaine assemblée (art. 9-2 de la loi du 10 juillet 1965).
- Déclaration préalable obligatoire, résidence principale ou non.
- Autorisation de changement d'usage exigée dans certaines communes.
- Information du syndic une fois la déclaration faite.
Le syndic peut-il interdire la location meublée touristique ?
Non, le syndic ne peut pas interdire seul cette activité. Il applique le règlement existant, mais toute modification du règlement doit être votée en assemblée générale. La majorité dépend de la clause modifiée.
Le rôle du syndic se limite à faire respecter le règlement tel qu'il existe, pas à le réécrire de sa propre initiative. Si les copropriétaires souhaitent restreindre la location touristique, la question doit être inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale et faire l'objet d'un vote formel.
Depuis la loi du 19 novembre 2024, l'assemblée peut interdire la location en meublé de tourisme des logements qui ne sont pas des résidences principales, à la majorité de l'article 26 (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix). Cette voie n'est ouverte que si le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas à destination commerciale (art. 26 d de la loi du 10 juillet 1965). Modifier les clauses relatives à la destination de l'immeuble exige en revanche l'unanimité.
- Le syndic exécute le règlement, il ne le modifie pas seul.
- Toute restriction nouvelle passe par un vote en assemblée générale.
- La majorité applicable dépend de la nature exacte de la modification.
Quels sont les risques en cas de non-respect du règlement ?
Un copropriétaire qui loue en meublé touristique malgré une clause interdictive s'expose à une mise en demeure du syndic, puis à une action en justice du syndicat des copropriétaires. Le juge peut ordonner la cessation de l'activité et, dans certains cas, des dommages et intérêts.
Les nuisances sonores en copropriété liées au passage fréquent de touristes (bruits, va-et-vient, valises dans les parties communes) figurent parmi les principaux motifs de plainte des voisins. Ces troubles peuvent justifier une action en justice, indépendamment même de la question de la clause d'habitation bourgeoise.
En cas de litige persistant, le syndicat des copropriétaires peut saisir le tribunal judiciaire pour faire cesser l'activité non conforme. La procédure peut être longue et coûteuse pour les deux parties, ce qui rend le dialogue préalable avec le conseil syndical souvent préférable.
- Mise en demeure amiable en premier recours.
- Action judiciaire possible en cas de manquement persistant.
- Nuisances sonores et va-et-vient, sources fréquentes de conflit.
Comment sécuriser son projet de location meublée touristique ?
En règle générale, il faut d'abord lire le règlement de copropriété, vérifier les obligations municipales, puis informer le syndic ou le conseil syndical de son projet. Anticiper les nuisances potentielles pour les voisins limite aussi le risque de conflit et de contestation ultérieure.
Une bonne pratique consiste à consulter les annexes comptables et documents de copropriété ainsi que le règlement complet avant tout achat destiné à la location touristique. Un syndic professionnel peut aussi vous confirmer par écrit l'interprétation applicable du règlement.
Si vous envisagez un achat dans cette optique, il est utile de comparer les syndics de copropriété pour évaluer leur réactivité en cas de litige, car un syndic peu réactif complique souvent la résolution de ce type de conflit.
- Lire le règlement avant tout projet de location touristique.
- Informer le conseil syndical en amont, en toute transparence.
- Anticiper les nuisances potentielles pour limiter les conflits.