Quand peut-on changer de syndic ?
Vous pouvez changer de syndic à tout moment, sans attendre la fin du contrat. La loi autorise la résiliation anticipée, à condition que la décision soit prise en assemblée générale. Il n'existe pas de période bloquée dans l'année. La seule contrainte est de respecter les règles de convocation et de vote.
Beaucoup de copropriétaires croient qu'ils doivent attendre l'échéance du contrat pour agir. Ce n'est pas le cas. La résiliation peut être votée en cours de mandat, pour tout motif.
Il existe deux situations principales. La première : le contrat arrive à son terme naturel, et vous décidez de ne pas le renouveler. La seconde : vous résiliez avant l'échéance, par insatisfaction ou pour toute autre raison légitime.
Si vous hésitez encore sur la nécessité de changer, consultez les signes qui indiquent qu'il faut changer de syndic. Vous y trouverez une liste concrète de situations qui justifient une démarche.
- Changement possible à tout moment de l'année.
- Pas de motif obligatoire à justifier devant l'assemblée.
- La décision appartient aux copropriétaires, pas au syndic sortant.
Quelle est la procédure étape par étape pour changer de syndic ?
La procédure se déroule en quatre étapes : le conseil syndical réunit plusieurs devis, la question est inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale, les copropriétaires votent à la majorité de l'article 25 (majorité de tous les copropriétaires), puis le nouveau syndic prend ses fonctions à la date fixée par le vote.
Voici les étapes dans l'ordre logique :
**Étape 1 : réunir les devis.** Le conseil syndical contacte au moins deux syndicats candidats et compare leurs contrats. Cette mise en concurrence est une bonne pratique fortement recommandée. Pour en savoir plus sur cette étape, lisez notre article sur la mise en concurrence du syndic.
**Étape 2 : inscrire la résolution à l'ordre du jour.** Le conseil syndical ou des copropriétaires représentant au moins 25 % des voix peuvent demander l'inscription au président du conseil syndical ou au syndic sortant lui-même. Les candidatures et contrats des syndics candidats doivent être joints à la convocation.
**Étape 3 : voter en assemblée générale.** La désignation du nouveau syndic est soumise à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents). Si cette majorité n'est pas atteinte mais que le candidat obtient au moins un tiers des voix, un second vote à la majorité de l'article 24 (majorité des voix exprimées) peut être organisé immédiatement.
**Étape 4 : formaliser la prise de fonctions.** Le procès-verbal de l'assemblée vaut désignation. Le nouveau syndic envoie une notification à l'ancien pour déclencher le transfert des dossiers.
Pour comprendre le fonctionnement détaillé d'une assemblée générale, consultez notre guide complet de l'assemblée générale en copropriété.
- Réunir au moins deux devis comparatifs avant le vote.
- Joindre les projets de contrat à la convocation de l'AG.
- Vote à la majorité de l'article 25, avec passerelle vers l'article 24 si besoin.
- La date de prise de fonctions est fixée par l'assemblée, pas par le syndic sortant.
Quels documents le syndic sortant doit-il remettre, et dans quels délais ?
La loi impose trois délais distincts. L'ancien syndic remet la trésorerie disponible et les références bancaires sous 15 jours. Il transfère l'ensemble des documents et archives de la copropriété sous 1 mois. Il établit l'état définitif des comptes après apurement sous 2 mois.
Ces délais sont fixés par l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965. Ils ne sont pas négociables et s'appliquent dès la cessation des fonctions du syndic sortant.
Le contenu de chaque remise est précis :
À l'issue des deux mois, si des sommes restent dues à la copropriété, le syndic sortant les reverse avec les intérêts de retard applicables. En cas de refus ou de retard injustifié, le syndicat des copropriétaires peut saisir le tribunal judiciaire.
Pour comprendre ce que contient le dossier complet de la copropriété, lisez notre article sur les obligations du syndic de copropriété.
- 15 jours : trésorerie disponible et références bancaires.
- 1 mois : documents, archives, contrats en cours, carnet d'entretien.
- 2 mois : état définitif des comptes après apurement de toutes les opérations.
Comment choisir le bon nouveau syndic ?
Un bon syndic doit détenir une carte professionnelle portant la mention « syndic de copropriété » (loi Hoguet), ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat, et proposer un contrat conforme au décret du 26 mars 2015 sur les honoraires. Comparez les forfaits, les frais variables et la réactivité avant de décider.
La carte professionnelle est le premier critère de sérieux. Elle est délivrée par la Chambre de commerce et d'industrie (CCI) et doit mentionner explicitement « syndic de copropriété ». Vérifiez sa validité avant de signer.
Le compte bancaire séparé au nom du syndicat est obligatoire sans exception depuis la loi n° 2024-322. La dérogation qui existait pour les copropriétés de 15 lots ou moins a été supprimée — art. 18 II loi du 10 juillet 1965.
Pour comparer les différents modèles de syndic (en ligne, traditionnel, bénévole), consultez notre comparatif des syndics de copropriété. Vous y trouverez un tableau des différences de coût et de service.
Selon l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement), les honoraires de gestion courante représentent en moyenne 150 à 250 € par lot et par an, mais ce montant varie fortement selon la taille de la copropriété et les services inclus. Pour mieux comprendre la structure des honoraires, lisez notre article sur les honoraires de syndic.
- Vérifier la carte professionnelle « syndic de copropriété » en cours de validité.
- Exiger un compte bancaire séparé au nom du syndicat dès le premier jour.
- Comparer le forfait de gestion courante et la liste des frais variables.
- Évaluer la réactivité : délai de réponse aux demandes, outil en ligne disponible.
Quelles erreurs éviter lors d'un changement de syndic ?
Les erreurs les plus fréquentes sont : ne pas joindre le projet de contrat à la convocation, se tromper sur la majorité requise, oublier de surveiller les délais de remise des documents, et ne pas vérifier que le nouveau syndic a bien ouvert le compte bancaire séparé avant de transférer la trésorerie.
Une résolution mal préparée peut être contestée après l'assemblée. Si le projet de contrat du syndic candidat n'est pas annexé à la convocation, le vote peut être annulé sur décision de justice — art. 29-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
Autre piège fréquent : confondre la majorité de l'article 25 (tous les copropriétaires) avec la majorité de l'article 24 (voix exprimées). La désignation d'un syndic relève de l'article 25. Pour une synthèse claire des majorités, consultez notre article sur les majorités en assemblée générale.
Enfin, ne signez pas le contrat du nouveau syndic avant que le vote soit acquis. La date de prise de fonctions doit être celle fixée par le procès-verbal de l'assemblée, et non une date convenue à l'avance entre le conseil syndical et le candidat.
Pour éviter les impayés et les problèmes de trésorerie pendant la transition, lisez notre article sur la gestion des impayés en copropriété.
- Joindre obligatoirement le projet de contrat à la convocation.
- Appliquer la bonne majorité : article 25 pour la désignation.
- Vérifier l'ouverture du compte séparé avant tout transfert de fonds.
- Surveiller les délais de 15 jours, 1 mois et 2 mois après la cessation.