Faut-il un vote en assemblée générale pour installer des caméras ?
Oui. L'installation d'un système de vidéosurveillance dans les parties communes doit être votée en assemblée générale, à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des voix de tous les copropriétaires), qui vise depuis juin 2025 l'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration (art. 25 n). Sans ce vote, l'installation est irrégulière et peut être contestée.
La décision figure à l'ordre du jour de l'assemblée générale et gagne à préciser le nombre de caméras, leur emplacement et l'usage prévu des images. Un devis détaillé est en général présenté aux copropriétaires avant le vote.
En cas de doute sur la majorité applicable, il est utile de relire les règles de vote décrites dans l'article sur la majorité article 24 25 26. Un vote mal préparé expose la décision à une contestation en assemblée générale.
- Majorité de l'article 25 requise, pas simple majorité des présents.
- Le projet doit figurer clairement à l'ordre du jour.
- Si la majorité de l'article 25 n'est pas atteinte mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote immédiat a lieu à la majorité de l'article 24 (art. 25-1).
Quelles zones peuvent être filmées dans une copropriété ?
Les caméras peuvent filmer les parties communes comme le hall, les couloirs, les parkings ou les accès à l'immeuble. Elles ne doivent jamais filmer les portes des appartements, leurs balcons, terrasses ou fenêtres, ni la voie publique, dont la surveillance est réservée aux autorités publiques.
Le champ de vision de chaque caméra gagne à être défini précisément lors du vote. Un cadrage trop large, qui capterait une entrée d'appartement ou la rue, expose la copropriété à un recours. Si une caméra couvre malgré tout une partie de la rue, un masquage de cette zone s'impose. Voir aussi le rôle du conseil syndical dans le suivi de ce type d'équipement.
Selon la CNIL (Commission nationale de l'informatique et des libertés), la vidéosurveillance des parties communes reste soumise au règlement général sur la protection des données (RGPD) dès lors que des personnes identifiables sont filmées. Consultez la fiche de la CNIL sur la vidéosurveillance dans les immeubles d'habitation pour les modalités précises.
- Parties communes intérieures et extérieures autorisées.
- Portes, balcons et fenêtres des logements interdits, tout comme la voie publique.
- Cadrage à valider avec le prestataire avant installation.
Combien de temps peut-on conserver les images de vidéosurveillance ?
La durée de conservation des images doit être limitée et proportionnée, en général un mois maximum, sauf réquisition judiciaire en cours. Passé ce délai, les images doivent être automatiquement effacées, conformément aux principes du RGPD.
Cette durée est à fixer lors du vote en assemblée générale. Selon la CNIL, elle ne devrait pas excéder un mois. Le syndic conserve la responsabilité de vérifier que le prestataire respecte cette limite, un point à intégrer dans les obligations du syndic.
L'accès aux enregistrements doit être restreint à quelques personnes habilitées, par exemple le syndic, les membres du conseil syndical, le gestionnaire de l'immeuble ou le gardien. Un copropriétaire ne peut pas visionner librement les images d'un voisin.
- Durée de conservation limitée, en général 30 jours.
- Effacement automatique passé ce délai.
- Accès restreint aux personnes désignées par l'assemblée.
Quel est le coût d'un système de vidéosurveillance en copropriété ?
Le coût dépend du nombre de caméras, du type d'enregistrement et de la maintenance annuelle. L'installation se vote comme des travaux d'amélioration, en dehors du budget prévisionnel. La maintenance devient ensuite un poste de charges communes du budget prévisionnel. Plusieurs devis permettent de comparer.
Avant le vote, il est recommandé de demander plusieurs devis afin de comparer des devis de syndic ou de prestataires spécialisés, et de vérifier les frais de maintenance annuels souvent sous-estimés.
Ce coût s'ajoute aux charges de copropriété existantes. Pour estimer l'impact sur votre budget, vous pouvez consulter les tarifs Coprovia ou demander une estimation personnalisée du suivi de ce type d'équipement par votre syndic.
- Installation initiale, maintenance et stockage à budgéter séparément.
- Devis multiples recommandés avant le vote.
- Maintenance intégrée ensuite au budget prévisionnel annuel.