Fonds travaux Alur : obligation légale, taux minimum et constitution en AG

Qu'est-ce que le fonds travaux Alur et pourquoi est-il obligatoire ?

Le fonds travaux Alur est une réserve financière que chaque copropriété doit constituer pour financer les travaux futurs sur les parties communes et les équipements collectifs. Instauré par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (dite loi Alur), il est aujourd'hui régi par l'article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Avant la loi Alur, les copropriétés finançaient leurs travaux par des appels de fonds exceptionnels. Cette pratique exposait les copropriétaires à des dépenses soudaines et souvent mal anticipées. La loi a donc rendu obligatoire une épargne collective et régulière pour éviter ces situations de blocage.

Le fonds travaux Alur est distinct du budget prévisionnel annuel (qui couvre les charges courantes). Il est aussi distinct du plan pluriannuel de travaux (PPT), instauré par la loi Climat de 2021 et régi par l'article 14-2 de la même loi. Pour comprendre la différence entre budget courant et fonds de réserve, consultez notre article sur [la gestion financière d'une copropriété](/gestion-financiere-copropriete).

Selon l'Agence nationale de l'habitat (ANAH), environ 15 % des copropriétés en France présentent des difficultés financières liées à un défaut d'anticipation des travaux. Le fonds travaux vise précisément à réduire ce risque. Pour en savoir plus sur les aides disponibles, vous pouvez consulter [le site de l'ANAH](https://www.anah.gouv.fr).

• Réserve financière collective destinée exclusivement aux travaux sur parties communes.
• Obligatoire depuis la loi Alur n° 2014-366 du 24 mars 2014.
• Distinct du budget prévisionnel et du plan pluriannuel de travaux (PPT).
• Régi aujourd'hui par l'article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Quelles copropriétés sont concernées et existe-t-il encore des exonérations ?

L'obligation concerne les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, au terme d'une période de dix ans à compter de la réception des travaux de construction. Depuis le 1er janvier 2023, la loi ne prévoit plus d'exonération par vote de l'assemblée générale : l'ancienne dispense ouverte aux copropriétés de moins de dix lots a été supprimée.

L'article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, réécrit par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, fixe le périmètre de l'obligation depuis le 1er janvier 2023. Sont concernés les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation. Les immeubles neufs bénéficient d'un différé : le fonds doit être constitué au terme d'une période de dix ans à compter de la réception des travaux de construction.

Attention à une confusion fréquente : sous le régime antérieur issu de la loi Alur, les copropriétés de moins de dix lots pouvaient se dispenser du fonds travaux par un vote unanime de l'assemblée générale. Cette possibilité a été supprimée. Depuis 2023, aucune décision d'assemblée générale ne permet de s'exonérer de l'obligation. Pour mieux comprendre les règles de vote en AG, lisez notre guide sur [les majorités en assemblée générale de copropriété](/majorites-assemblee-generale).

La loi prévoit en revanche une soupape : lorsque le montant du fonds dépasse celui du budget prévisionnel (et, si un plan pluriannuel de travaux a été adopté, 50 % du montant des travaux prévus dans le plan), l'assemblée générale se prononce sur la suspension des cotisations. Il s'agit d'une pause temporaire, pas d'une exonération définitive.

• Immeubles à destination totale ou partielle d'habitation : obligation de principe.
• Immeubles neufs : différé de dix ans à compter de la réception des travaux de construction.
• Depuis le 1er janvier 2023, plus aucune exonération par vote, même pour les copropriétés de moins de dix lots.
• Suspension des cotisations votable en AG quand le fonds dépasse le budget prévisionnel.

Quel est le taux minimum de cotisation et comment est-il calculé ?

La cotisation annuelle au fonds travaux doit être au minimum égale à 5 % du budget prévisionnel voté en assemblée générale pour l'exercice courant. Ce taux s'applique à chaque copropriétaire en proportion de ses tantièmes. L'AG peut voter un taux supérieur, notamment si un plan pluriannuel de travaux impose une cotisation d'au moins 2,5 % du montant total des travaux prévus.

La base de calcul est le budget prévisionnel annuel, hors charges exceptionnelles. Si ce budget s'élève à 100 000 €, la cotisation minimale au fonds travaux sera de 5 000 € pour l'ensemble des copropriétaires, répartis selon leurs tantièmes respectifs.

Lorsqu'un plan pluriannuel de travaux (PPT) est adopté par l'assemblée générale, l'article 14-2-1 prévoit une cotisation complémentaire : elle doit être au moins égale à 2,5 % du montant total des travaux inscrits au PPT. Si ce taux conduit à une cotisation supérieure au seuil de 5 % du budget prévisionnel, c'est ce montant plus élevé qui s'impose. Pour comprendre le lien entre PPT et fonds travaux, consultez notre article sur [le plan pluriannuel de travaux en copropriété](/plan-pluriannuel-travaux).

L'assemblée générale peut décider d'un taux plus élevé que le minimum légal, par exemple pour reconstituer rapidement un fonds insuffisant ou pour anticiper des travaux importants identifiés lors d'un diagnostic technique global (DTG). Cette décision se vote à la majorité de l'article 25 de la loi 65-557, c'est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires.

• Taux minimum légal : 5 % du budget prévisionnel annuel.
• Si un PPT est adopté : au moins 2,5 % du montant total des travaux prévus.
• L'AG peut voter un taux supérieur au minimum légal.
• Répartition entre copropriétaires selon les tantièmes de chacun.

Comment constituer et gérer le fonds travaux en pratique ?

Le fonds travaux doit être déposé sur un compte bancaire séparé, ouvert au nom du syndicat des copropriétaires. Le syndic gère ce compte mais ne peut pas l'utiliser librement : les dépenses sont limitées aux travaux votés en AG. Les sommes versées sont définitivement acquises au syndicat et ne peuvent pas être remboursées au copropriétaire qui vend son lot.

Depuis la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, le compte bancaire séparé est obligatoire sans exception pour tous les syndicats. La dérogation qui existait autrefois pour les copropriétés de moins de quinze lots a été supprimée (art. 18 II de la loi 65-557). Ce compte est ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, distinct du compte courant utilisé pour les charges.

Le syndic appelle les cotisations au fonds travaux en même temps que les charges, lors de chaque appel de fonds trimestriel ou semestriel selon ce que prévoit le règlement de copropriété. Chaque copropriétaire verse sa quote-part proportionnellement à ses tantièmes. Pour savoir comment lire votre appel de fonds, consultez notre page sur [les charges de copropriété](/charges-copropriete).

En cas de mutation (vente d'un lot), les sommes déjà versées au fonds travaux restent acquises au syndicat. Elles ne sont pas remboursées au vendeur. C'est un point crucial à anticiper lors d'une transaction immobilière, car ces montants peuvent représenter plusieurs milliers d'euros. L'acheteur, de son côté, bénéficie d'un fonds déjà constitué. Vous pouvez estimer le coût de gestion de votre copropriété via notre [simulateur de tarification](/simulateur-tarification).

1. L'AG vote le taux de cotisation (≥ 5 % du budget prévisionnel) lors de l'approbation des comptes.
2. Le syndic ouvre un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires.
3. Les cotisations sont appelées trimestriellement ou semestriellement avec les charges.
4. Les dépenses du fonds sont soumises à un vote préalable de l'AG.
5. En cas de vente d'un lot, les sommes versées restent définitivement acquises au syndicat.

Comment le fonds travaux est-il voté en assemblée générale ?

Le montant de la cotisation au fonds travaux est inscrit chaque année à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Les planchers légaux (5 % du budget prévisionnel et, si un PPT est adopté, 2,5 % du montant des travaux du plan) s'imposent de plein droit ; pour décider d'un montant supérieur, l'assemblée générale vote à la majorité de l'article 25 de la loi 65-557, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires.

L'ordre du jour de l'AG doit mentionner explicitement la résolution relative au fonds travaux, avec indication du taux proposé et de la base de calcul retenue. Le syndic joint en annexe le budget prévisionnel ainsi que, le cas échéant, l'état du fonds travaux existant. Cette transparence permet à chaque copropriétaire de comparer le solde disponible et les besoins prévisibles.

Si l'assemblée générale ne vote pas de résolution sur le fonds travaux, le taux minimum légal de 5 % s'applique de plein droit. L'absence de vote ne dispense pas de la cotisation : elle la maintient à son niveau minimal. C'est une erreur fréquente que de croire qu'un silence de l'AG équivaut à une exonération.

Les copropriétaires peuvent proposer un taux plus élevé, notamment après la réception d'un diagnostic technique global (DTG) révélant des travaux importants à prévoir. Pour préparer efficacement votre prochaine AG, consultez notre guide sur [la préparation de l'assemblée générale de copropriété](/preparer-assemblee-generale). La convocation doit parvenir à chaque copropriétaire en respectant les délais légaux de notification, désormais effectuée par voie électronique par défaut depuis le décret n° 2025-1292 entré en vigueur le 25 décembre 2025.

• Montant supérieur au plancher légal : vote à la majorité de l'article 25 (voix de tous les copropriétaires).
• Résolution inscrite à l'ordre du jour avec taux proposé et base de calcul.
• Absence de vote = application automatique du taux minimum de 5 %.
• Le DTG peut justifier un taux supérieur au minimum légal.