Qu'est-ce que la convention IRSI ?
La convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeubles) est un accord entre assureurs qui organise la gestion des dégâts des eaux en copropriété. Elle fixe qui indemnise, qui expertise et sous quels délais, pour les sinistres dont le montant est inférieur à 5 000 € hors taxes. Ce n'est pas un texte de loi mais une convention entre assureurs.
Avant cette convention, un dégât des eaux touchant plusieurs logements pouvait entraîner des mois de blocage entre assureurs, chacun attendant que l'autre reconnaisse sa part de responsabilité. La convention IRSI, entrée en vigueur le 1er juin 2018, simplifie cette gestion en désignant un assureur pilote selon des règles précises. Pour comprendre le cadre général de l'assurance en copropriété, il est utile de connaître les garanties obligatoires du syndicat.
- S'applique aux sinistres dégâts des eaux, mais aussi incendie de faible ampleur
- Concerne les logements et les parties communes d'un même immeuble
- Ne remplace pas les garanties du contrat, elle organise leur mise en œuvre
Comment sont classés les sinistres selon la convention IRSI ?
La convention distingue deux tranches : la tranche 1 pour les dommages jusqu'à 1 600 € hors taxes, et la tranche 2 pour les dommages entre 1 600 € et 5 000 € hors taxes. Au-delà de 5 000 € hors taxes, la convention IRSI ne s'applique plus et une autre convention entre assureurs prend le relais.
Cette classification détermine qui gère le dossier et sous quelle procédure. En tranche 1, l'assureur de l'occupant (locataire ou propriétaire occupant) du logement sinistré gère seul l'indemnisation, sans expertise obligatoire. En tranche 2, un expert unique est mandaté pour évaluer l'ensemble des dommages, y compris ceux touchant plusieurs lots ou les parties communes.
Au-delà de 5 000 € hors taxes, la convention IRSI ne s'applique plus : une autre convention entre assureurs organise alors la gestion du sinistre. Cette limite explique pourquoi il est important de bien documenter l'ampleur des dégâts dès la déclaration de sinistre en copropriété.
- Tranche 1 : jusqu'à 1 600 € HT, gestion simplifiée sans expert
- Tranche 2 : de 1 600 € à 5 000 € HT, expert unique désigné
- Au-delà de 5 000 € HT : sortie du cadre IRSI
Qui doit déclarer le sinistre au syndic ou à l'assureur ?
Chaque partie déclare ce qui la concerne : l'occupant déclare le dégât des eaux touchant son logement à son propre assureur, et le syndic déclare séparément les dommages affectant les parties communes à l'assurance de la copropriété. Les deux démarches sont complémentaires, pas substituables.
En pratique, dès la découverte d'une fuite, il faut prévenir le syndic rapidement, surtout si l'origine semble se situer en partie commune (colonne d'évacuation, toiture, canalisation collective). Le syndic soumet au vote de l'assemblée générale la souscription d'une assurance responsabilité civile du syndicat, et peut la souscrire lui-même en cas de refus (art. 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Le rôle exact du syndic dans ce type de situation est détaillé dans l'article sur les obligations du syndic.
De son côté, le copropriétaire ou le locataire victime du sinistre doit déclarer les dégâts subis dans son propre logement à son assureur multirisque habitation, dans le délai contractuel prévu (généralement cinq jours ouvrés). Un retard de déclaration peut compromettre l'indemnisation, il vaut donc mieux agir vite et conserver photos et devis.
- Déclaration côté occupant : dégâts dans le logement privatif
- Déclaration côté syndic : dégâts en parties communes
- Les deux déclarations peuvent concerner le même sinistre
Quels sont les délais d'expertise et d'indemnisation ?
En tranche 2, l'expert unique dispose en règle générale d'un délai encadré par la convention pour réaliser son rapport après sa désignation, puis l'assureur gestionnaire propose une indemnisation dans les semaines suivantes. Ces délais restent indicatifs et varient selon la complexité du dossier.
La convention IRSI prévoit un calendrier resserré comparé aux procédures classiques, justement pour éviter les blocages entre plusieurs compagnies d'assurance. L'assureur désigné comme gestionnaire du sinistre pilote l'ensemble de la procédure, y compris les échanges avec le syndic si des parties communes sont concernées.
Ces délais restent des objectifs conventionnels entre assureurs et non des délais légaux opposables devant un tribunal. En cas de retard important ou de désaccord sur l'expertise, le copropriétaire ou le syndic peut solliciter un avocat pour faire valoir ses droits. Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil juridique personnalisé, notamment si le montant du sinistre est élevé.
- Désignation de l'expert par l'assureur gestionnaire
- Rapport d'expertise transmis dans un délai encadré par la convention
- Proposition d'indemnisation après réception du rapport
Qui paie les travaux de réparation en copropriété ?
Le paiement des travaux dépend de la localisation des dommages : les réparations en parties communes sont financées par le syndicat des copropriétaires puis remboursées par l'assurance de l'immeuble, tandis que les réparations en parties privatives relèvent de l'assurance de l'occupant concerné.
Le syndic fait procéder, de sa propre initiative, aux travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble (arrêt d'une fuite, bâchage de toiture), payés par le syndicat avant remboursement par l'assureur. La loi lui interdit en revanche d'avancer lui-même des fonds au syndicat (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965). Ces travaux d'urgence entrent dans le cadre plus large de l'entretien de l'immeuble en copropriété, qui distingue les interventions courantes des réparations liées à un sinistre.
Si le sinistre révèle un défaut d'entretien préexistant (canalisation vétuste, étanchéité dégradée), la question de la responsabilité peut se complexifier et sortir du cadre strict de la convention IRSI. Dans ce cas, il est recommandé de consulter le carnet d'entretien de la copropriété pour objectiver l'état des équipements avant le sinistre.
- Parties communes : avance par le syndicat, remboursement par l'assurance immeuble
- Parties privatives : prise en charge par l'assurance de l'occupant
- Travaux d'urgence : possibles avant expertise complète, sous conditions