L'assurance multirisque immeuble (MRI)
Depuis la loi ALUR de 2014, toute copropriete a l'obligation de souscrire une assurance responsabilite civile a minima. En pratique, la quasi-totalite des coproprietes souscrivent une assurance multirisque immeuble (MRI) qui offre une couverture beaucoup plus large : incendie, degats des eaux, catastrophes naturelles, bris de glace, vandalisme.
L'assurance MRI couvre les parties communes de l'immeuble : toiture, facades, cage d'escalier, hall d'entree, canalisations communes, caves, parkings. Elle ne couvre pas les parties privatives (l'interieur des appartements), pour lesquelles chaque coproprietaire doit souscrire sa propre assurance habitation.
Que couvre exactement l'assurance de copropriete ?
Les garanties principales d'une MRI incluent : la responsabilite civile de la copropriete (dommages causes a des tiers par les parties communes), l'incendie et les risques annexes (explosion, foudre), les degats des eaux (fuites dans les canalisations communes, infiltrations par la toiture), les catastrophes naturelles (inondation, tempete, seisme), le bris de glace des parties communes.
Certaines garanties optionnelles peuvent etre ajoutees : protection juridique (prise en charge des frais de justice), dommages electriques, vol et vandalisme dans les parties communes, perte de loyers suite a un sinistre rendant un lot inhabitable. Le choix des garanties est vote en assemblee generale sur proposition du syndic.
Qui paie l'assurance et combien ca coute ?
La prime d'assurance de copropriete est une charge generale repartie entre tous les coproprietaires selon leurs tantiemes. Elle fait partie du budget previsionnel vote en AG. Le cout varie selon la taille de l'immeuble, sa localisation, son anciennete, et l'historique des sinistres.
Pour un immeuble parisien de 30 lots, compter entre 3 000 et 8 000 euros par an. Pour une copropriete de 80 lots, entre 8 000 et 20 000 euros. Les coproprietes avec un historique de sinistres frequent (degats des eaux recurrents, par exemple) voient leurs primes augmenter significativement. Le syndic doit mettre le contrat en concurrence regulierement pour optimiser le cout.
La gestion des sinistres
Lorsqu'un sinistre survient (degat des eaux, incendie, chute d'un element de facade), le syndic doit reagir rapidement : securiser les lieux si necessaire, declarer le sinistre a l'assureur dans les 5 jours ouvrables (2 jours pour un vol), organiser l'expertise, et coordonner les reparations.
La convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeubles) simplifie la gestion des degats des eaux de moins de 5 000 euros HT : c'est l'assureur du local sinistre qui prend en charge les dommages, sans recherche de responsabilite. Pour les sinistres plus importants, une expertise contradictoire est organisee entre les assureurs de la copropriete et des coproprietaires concernes.
Le role du syndic dans l'assurance
Le syndic a plusieurs responsabilites en matiere d'assurance : souscrire le contrat d'assurance MRI (obligatoire), verifier annuellement l'adequation des garanties avec les risques reels, declarer les sinistres dans les delais, suivre les expertises et les indemnisations, mettre le contrat en concurrence periodiquement pour optimiser le rapport qualite-prix.
Un bon syndic anticipe les risques : il fait realiser les diagnostics obligatoires, entretient preventirement les canalisations et la toiture, et s'assure que le contrat d'assurance couvre les travaux recents (exemple : une surelevaltion doit etre declaree a l'assureur). Cette vigilance reduit les sinistres et contient les primes.
Assurance copropriete et assurance individuelle : la complementarite
L'assurance de la copropriete et l'assurance habitation individuelle sont complementaires, pas substituables. La copropriete assure les parties communes et la responsabilite civile collective. Le coproprietaire assure ses parties privatives, son contenu, et sa responsabilite civile personnelle.
En cas de degat des eaux, par exemple, si une fuite provient d'une canalisation commune, l'assurance de la copropriete prend en charge les reparations de la canalisation et les dommages aux parties communes. Les dommages dans l'appartement du coproprietaire sont pris en charge par son assurance habitation. La bonne coordination entre les deux assureurs, facilitee par le syndic, est essentielle pour une indemnisation rapide.