L'assurance multirisque immeuble (MRI)
Depuis la loi ALUR de 2014, toute copropriété à l'obligation de souscrire une assurance responsabilité civile à minima. En pratique, la quasi-totalité des copropriétés souscrivent une assurance multirisque immeuble (MRI) qui offre une couverture beaucoup plus large : incendie, dégâts des eaux, catastrophes naturelles, bris de glace, vandalisme.
L'assurance MRI couvre les parties communes de l'immeuble : toiture, façades, cage d'escalier, hall d'entrée, canalisations communes, caves, parkings. Elle ne couvre pas les parties privatives (l'intérieur des appartements), pour lesquelles chaque copropriétaire doit souscrire sa propre assurance habitation.
Que couvre exactement l'assurance de copropriété ?
Les garanties principales d'une MRI incluent : la responsabilité civile de la copropriété (dommages causes à des tiers par les parties communes), l'incendie et les risques annexes (explosion, foudre), les dégâts des eaux (fuites dans les canalisations communes, infiltrations par la toiture), les catastrophes naturelles (inondation, tempête, séisme), le bris de glace des parties communes.
Certaines garanties optionnelles peuvent être ajoutées : protection juridique (prise en charge des frais de justice), dommages électriques, vol et vandalisme dans les parties communes, perte de loyers suite à un sinistre rendant un lot inhabitable. Le choix des garanties est voté en assemblée générale sur proposition du syndic.
Qui paie l'assurance et combien ca coûte ?
La prime d'assurance de copropriété est une charge générale répartie entre tous les copropriétaires selon leurs tantièmes. Elle fait partie du budget prévisionnel voté en AG. Le coût varie selon la taille de l'immeuble, sa localisation, son ancienneté, et l'historique des sinistres.
Pour un immeuble parisien de 30 lots, compter entre 3 000 et 8 000 euros par an. Pour une copropriété de 80 lots, entre 8 000 et 20 000 euros. Les copropriétés avec un historique de sinistres fréquent (dégâts des eaux récurrents, par exemple) voient leurs primes augmenter significativement. Le syndic doit mettre le contrat en concurrence régulièrement pour optimiser le coût.
La gestion des sinistres
Lorsqu'un sinistre survient (dégât des eaux, incendie, chute d'un élément de façade), le syndic doit réagir rapidement : sécuriser les lieux si nécessaire, déclarer le sinistre à l'assureur dans les 5 jours ouvrables (2 jours pour un vol), organiser l'expertise, et coordonner les réparations.
La convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeubles) simplifie la gestion des dégâts des eaux de moins de 5 000 euros HT : c'est l'assureur du local sinistre qui prend en charge les dommages, sans recherche de responsabilité. Pour les sinistres plus importants, une expertise contradictoire est organisée entre les assureurs de la copropriété et des copropriétaires concernes.
Le rôle du syndic dans l'assurance
Le syndic a plusieurs responsabilités en matière d'assurance : souscrire le contrat d'assurance MRI (obligatoire), vérifier annuellement l'adéquation des garanties avec les risques réels, déclarer les sinistres dans les délais, suivre les expertises et les indemnisations, mettre le contrat en concurrence périodiquement pour optimiser le rapport qualité-prix.
Un bon syndic anticipe les risques : il fait réaliser les diagnostics obligatoires, entretient preventirement les canalisations et la toiture, et s'assure que le contrat d'assurance couvre les travaux récents (exemple : une surelevaltion doit être declarée à l'assureur). Cette vigilance réduit les sinistres et contient les primes.
Assurance copropriété et assurance individuelle : la complémentarité
L'assurance de la copropriété et l'assurance habitation individuelle sont complémentaires, pas substituables. La copropriété assure les parties communes et la responsabilité civile collective. Le copropriétaire assure ses parties privatives, son contenu, et sa responsabilité civile personnelle.
En cas de dégât des eaux, par exemple, si une fuite provient d'une canalisation commune, l'assurance de la copropriété prend en charge les réparations de la canalisation et les dommages aux parties communes. Les dommages dans l'appartement du copropriétaire sont pris en charge par son assurance habitation. La bonne coordination entre les deux assureurs, facilitée par le syndic, est essentielle pour une indemnisation rapide.