Vérifier son fonds de travaux en 10 minutes

Le fonds de travaux (art. 14-2-1 loi du 10 juillet 1965) est une réserve obligatoire destinée à financer les travaux importants de l'immeuble. Pourtant, beaucoup de copropriétaires ignorent son montant réel, ne savent pas si la cotisation annuelle respecte le minimum légal, et ne peuvent pas dire si la somme accumulée est suffisante face aux besoins réels du bâtiment.

Cette fiche vous donne une méthode en cinq étapes pour vérifier l'état de votre fonds de travaux à partir des documents que le syndic met à votre disposition. Comptez 10 minutes, une connexion à votre espace en ligne et les annexes comptables du dernier exercice.

1. Retrouvez le solde actuel du fonds de travaux. Connectez-vous à votre espace copropriétaire en ligne ou consultez les annexes comptables jointes à la convocation de la dernière assemblée générale. Cherchez la ligne intitulée « fonds de travaux » ou « compte 105 » dans le bilan. Notez le solde en euros : c'est votre point de départ.
2. Vérifiez la cotisation minimale légale. La loi impose une cotisation annuelle au fonds de travaux égale à au moins 5 % du budget prévisionnel (charges courantes votées en AG). Divisez le budget prévisionnel de l'année en cours par 20 : vous obtenez le seuil minimal. Si la cotisation votée est inférieure à ce chiffre, la copropriété n'est pas en conformité — art. 14-2-1 loi du 10 juillet 1965.
3. Vérifiez le taux si un PPT est adopté. Si votre copropriété a adopté un plan pluriannuel de travaux (PPT), un second seuil s'applique : la cotisation doit également atteindre au moins 2,5 % du montant total des travaux prévus dans ce plan. Retrouvez ce montant dans la résolution de l'AG qui a voté le PPT, puis calculez 2,5 % de ce total et comparez à la cotisation annuelle actuelle.
4. Contrôlez le placement sur un compte séparé. Le fonds de travaux doit être placé sur un compte bancaire séparé du compte courant de la copropriété, idéalement rémunéré (livret ou compte à terme). Demandez au syndic la référence et le relevé de ce compte. Un fonds de travaux mêlé aux comptes courants de la copropriété constitue une irrégularité.
5. Comparez le solde avec les besoins identifiés. Rapprochez le solde du fonds de travaux du chiffrage du PPT ou, à défaut, du carnet d'entretien et des devis de travaux en attente. Si le solde couvre moins de 20 % des travaux prévus à court terme (dans les 3 ans), le fonds est sous-dimensionné. Notez cet écart pour le soulever en AG.
6. Préparez vos questions pour le syndic avant l'AG. Rédigez par écrit vos questions au syndic : montant du solde, taux de cotisation retenu et sa base de calcul, référence du compte de placement, projection d'utilisation sur les 5 prochaines années. Envoyez-les avant la convocation pour qu'une réponse figure, si possible, dans les documents de l'AG.

• Une cotisation votée en dessous du seuil légal de 5 % du budget prévisionnel peut être contestée : la résolution correspondante est irrégulière au regard de l'art. 14-2-1 loi du 10 juillet 1965.
• Le fonds de travaux ne peut pas être utilisé pour financer des charges courantes ni des travaux d'entretien courant : toute utilisation hors travaux importants ou non votée en AG est irrégulière.
• Si la copropriété n'a pas encore adopté de PPT alors qu'elle y est tenue (immeubles de plus de 10 ans), l'absence de plan rend difficile l'évaluation du bon dimensionnement du fonds.
• Un solde de fonds de travaux élevé ne signifie pas que la cotisation annuelle peut être réduite sans vote en AG : toute modification du taux requiert une résolution votée.

• Le solde du fonds de travaux est identifiable sur le compte 105 ou dans les annexes comptables.
• La cotisation annuelle votée est au moins égale à 5 % du budget prévisionnel.
• Si un PPT est adopté, la cotisation couvre également au moins 2,5 % du montant des travaux du plan.
• Le fonds est placé sur un compte bancaire séparé du compte courant de la copropriété.
• Le solde a été comparé au chiffrage des travaux prévus dans les 3 prochaines années.
• Les questions relatives au fonds de travaux ont été transmises au syndic avant la prochaine AG.

Pour approfondir le sujet, lisez l'article complet : Fonds de travaux en copropriété : ce que dit la loi ALUR.

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