Les 4 niveaux de majorite en copropriete
La loi du 10 juillet 1965 definit quatre niveaux de majorite pour les decisions en assemblee generale de copropriete. Chaque type de decision est rattache a un niveau de majorite specifique. Connaitre ces regles est essentiel pour le president du conseil syndical et pour tout coproprietaire souhaitant participer activement a la vie de la copropriete.
Le calcul des majorites se fait en tantiemes (voix), pas en nombre de personnes presentes. Un coproprietaire qui detient 200 tantiemes sur 1 000 represente 20 % des voix, quel que soit le nombre de lots qu'il possede.
Majorite simple — article 24
La majorite simple (article 24) correspond a la majorite des voix des coproprietaires presents ou representes a l'assemblee. C'est la majorite la plus facile a atteindre. Elle s'applique aux decisions courantes de gestion.
Decisions relevant de l'article 24 : approbation des comptes, vote du budget previsionnel, travaux d'entretien courant, choix des prestataires pour l'entretien, autorisation de travaux privatifs ne touchant pas les parties communes, ratification du reglement interieur.
Majorite absolue — article 25
La majorite absolue (article 25) correspond a la majorite des voix de tous les coproprietaires, qu'ils soient presents, representes ou absents. C'est une majorite plus exigeante car elle prend en compte l'ensemble des tantiemes, pas seulement les votants.
Decisions relevant de l'article 25 : designation ou revocation du syndic, autorisation de travaux affectant les parties communes, installation d'un digicode ou d'un systeme de videosurveillance, delegation de pouvoirs au conseil syndical, decision de realiser un audit energetique ou un DPE collectif. Si la decision n'obtient pas la majorite de l'article 25 mais recueille au moins un tiers des voix, un second vote a la majorite simple (article 24) peut etre organise immediatement.
Double majorite — article 26
La double majorite (article 26) exige a la fois la majorite des coproprietaires en nombre ET les deux tiers des voix en tantiemes. C'est la majorite requise pour les decisions lourdes qui engagent la copropriete sur le long terme.
Decisions relevant de l'article 26 : modification du reglement de copropriete (hors repartition des charges), travaux d'amelioration (pas seulement d'entretien), surelevaltion de l'immeuble, vente de parties communes, suppression du poste de gardien. Si le projet ne passe pas a l'article 26 mais recueille plus de la moitie des voix, un nouveau vote peut etre organise dans les 3 mois.
Unanimite
L'unanimite requiert l'accord de tous les coproprietaires sans exception, representes ou non. C'est la majorite la plus difficile a atteindre et elle est reservee aux decisions qui touchent aux droits fondamentaux des coproprietaires.
Decisions relevant de l'unanimite : modification de la repartition des charges (cles de repartition), alienation d'une partie commune dont la conservation est necessaire au respect de la destination de l'immeuble, suppression d'un equipement commun essentiel. En pratique, l'unanimite est quasi impossible a obtenir dans les grandes coproprietes.
Conseils pratiques pour le vote en AG
Pour maximiser les chances de faire voter une resolution : preparer le dossier en amont avec le conseil syndical, obtenir des devis complets et comparatifs, informer les coproprietaires avant l'AG (courrier explicatif, reunion preparatoire), et solliciter les pouvoirs des absents en leur expliquant les enjeux.
Si une resolution echoue de peu, ne pas hesiter a utiliser la passerelle article 25 vers article 24 (vote immediat) ou la possibilite de reconvoquer une AG dans les 3 mois pour les decisions de l'article 26. Un bon syndic anticipe ces mecanismes et les explique clairement au conseil syndical.